鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原南 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０３ -23	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、中間画地		１低専 (60,100)
b	１０４１１０８ -15	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東4.5m私道、中間画地		２中専 (70,150)
c	１０４１１０８Ｄ -35	相模原市南区		更地	（　）	ほぼ正方形	南3.7m市道、中間画地		１住居 (70,160)
d	１０４１１１１ -21	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、南西4.5m、二方路		１中専 (80,160)
e	１０４１１１５Ｄ -62	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 277,833	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	268,793	100 [ 99.0]	271,508	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	280,000
b	(　 ) 338,667	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.9]	315,343	100 [ 101.0]	312,221		322,000
c	(　 ) 352,317	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 113.3]	316,868	100 [ 103.0]	307,639		317,000
d	(　 ) 305,488	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.5]	260,632	100 [ 97.9]	266,223		274,000
e	(　 ) 316,095	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.8]	302,651	100 [ 103.7]	291,852		301,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 299,000 円／㎡]

相模原南 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,707,398	793,885	3,913,513	2,346,840	1,566,673	（　0.9718） 1,522,493	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	32,393,468 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	116.00	ＬＳ2	212.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防	60 ％	100 ％	100 ％	234 ㎡	14.0 m x 17.2 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積５３㎡前後

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	106.00	100.0	106.00	1,730	183,380	2.0	366,760
							1.0	183,380
2～ 2	居宅	106.00	100.0	106.00	1,800	190,800	2.0	381,600
							1.0	190,800
～

～

～

計		212.00	100.0	212.00		374,180		748,360
								374,180

⑨年額支払賃料	374,180 円　×　12ヶ月　＝　 4,490,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	9,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 216,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,490,160 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 216,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 188,246 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,517,914 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	748,360 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,184 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 374,180 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 182,300 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,707,398 円　　　　（　 20,117 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１１２Ｔ　　　　-13	1,639 ( 1,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,821	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,879 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１１０３Ｔ　　　　-32	2,149 ( 2,061)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	1,926
c	１０４１１０４Ｔ　　　　-21	1,853 ( 1,851)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	1,742

相模原南 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	159,000 円	31,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	141,185 円	4,706,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 159,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 270,300 円	31,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 793,885 円　（　　　　　　 3,393 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,346,840 円（　　　　　 10,029 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,707,398 円
②総費用	793,885 円
③純収益　①－②	3,913,513 円
④建物等に帰属する純収益	2,346,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,566,673 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,522,493 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,506 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,393,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
相模原南 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原南 -27

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　秋山　義男

TEL.

鑑定評価額

68,800,000 円

１㎡当たりの価格

294,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	230,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市南区相模大野９丁目３８４９番２２｢相模大野９－２１－６｣				②地積　(㎡)	234 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他） (60,100)
	1:1.2	住宅Ｗ1	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南東4m市道	水道、ガス、下水	相模大野 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 100 ｍ、南 75 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 17.2 ｍ、規模　　 234 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　４
ｍ　市道

交通

施設

相模大野駅南方

500m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

相模大野駅徒歩圏内の利便性の良い住宅地域である。戸建住宅のほか、マンション・アパート等も見られ、また
、一部で敷地分割により戸建住宅が建設されている。今後とも同様な傾向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 306,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 132,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模大野駅を中心として小田急線沿線の徒歩圏内の地域、及びＪＲ横浜線の徒歩圏内の地域である。従っ
て、市内のみならず隣接の町田市・大和市にも及ぶ地域が含まれる。相模大野駅は都内及び横浜にも交通利便性が良く
、商業施設が比較的完備しているため需要が高い。主たる需要者は高い価格水準に対応できる二次取得者が多い。市場
での中心的な価格帯は土地１２０㎡で３５００万円から３８００万円程度、新築建売住宅で５０００万円を超える。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は戸建住宅を始めとして、アパート等もみられる地域である。しかし、アパートは所有地の有効活用の一環と
して、賃貸に供していること、また賃料水準が低いことから、収益価格は低位にしか求められなかった。これに対し取
引は自用目的が中心であり、住宅地域は居住の快適性・利便性が重視される。よって、実証的な比準価格を重視し、収
益価格を参酌し、代表標準地との検証、更に市場分析の結果をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原南 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 247,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[102.0]

100
[ 87.2]

[103.0]
100

293,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    289,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種政策効果や海外経済の改善もあり景気が
持ち直していくことが期待されるが、供給面
の制約原材料価格の動向による下振れリスク
に注意を要する。

相模大野駅まで徒歩圏内の利便性の勝る住宅
地域である。需要が強く、取引は活発であり
、比較的高額で取引が成立する傾向にある。

地域内の標準的な画地である。個別的要因の
大きな変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.5
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原南 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０８Ｄ -36	相模原市南区		更地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		１低専 (60,100)
b	１０４１１０３ -23	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、中間画地		１低専 (60,100)
c	１０４１１１１ -21	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、南西4.5m、二方路		１中専 (80,160)
d	１０４１１０１Ｄ -331	相模原市南区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西5.1m市道、中間画地		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 266,667	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	302,223	100 [ 98.2]	307,763	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	317,000
b	(　 ) 277,833	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	281,445	100 [ 98.7]	285,152		294,000
c	(　 ) 305,488	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	301,595	100 [ 98.1]	307,436		317,000
d	(　 ) 280,243	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	283,886	100 [ 102.8]	276,154		284,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 306,000 円／㎡]

相模原南 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,827,371	804,577	4,022,794	2,529,760	1,493,034	（　0.9699） 1,448,094	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	30,810,511 円　　　　（　 132,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原南 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	136.00	Ｗ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防	60 ％	100 ％	100 ％	234 ㎡	14.0 m x 17.2 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ約３６．６㎡の６部屋を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	110.00	100.0	110.00	1,727	189,970	2.0	379,940
							2.0	379,940
2～	居宅	110.00	100.0	110.00	1,780	195,800	2.0	391,600
							2.0	391,600
～

～

～

計		220.00	100.0	220.00		385,770		771,540
								771,540

⑨年額支払賃料	385,770 円　×　12ヶ月　＝　 4,629,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,629,240 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 185,170 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,444,070 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	771,540 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,407 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 771,540 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 375,894 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,827,371 円　　　　（　 20,630 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０３Ｔ　　　　-12	1,807 ( 1,806)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,902	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,933 円/㎡　月額支払賃料（　 1,780 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１１１２Ｔ　　　　-13	1,639 ( 1,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,743
c	１０４１１１２Ｔ　　　　-14	2,521 ( 2,369)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.5]	100 [101.0]	2,509

相模原南 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,000 円	32,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	138,877 円	4,629,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 160,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 277,100 円	32,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 804,577 円　（　　　　　　 3,438 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,600,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,529,760 円（　　　　　 10,811 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,827,371 円
②総費用	804,577 円
③純収益　①－②	4,022,794 円
④建物等に帰属する純収益	2,529,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,493,034 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,448,094 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,188 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,810,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,000 円／㎡）