鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原中央 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０３Ｄ -72	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東6m、角地		工専 (70,200)
b	１０４１１０４Ｄ -69	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	東10.2m県道、中間画地		工業 (60,200)
c	１０４１１０６ -20	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東22m国道、南西3.6m、二方路		｢調区｣ (60,80)
d	１０４１１０１ -16	相模原市中央区		建付地	（　）	不整形	南8m市道、中間画地		工専 (60,200)
e	１０４１１１０ -25	相模原市南区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西8.3m市道、中間画地		１住居地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,770	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	96,746	100 [ 118.8]	81,436	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	81,400
b	(　 ) 100,406	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	104,623	100 [ 134.3]	77,902		77,900
c	(　 ) 46,168	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	46,213	100 [ 116.2]	39,770		39,800
d	(　 ) 67,265	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	86,099	100 [ 110.9]	77,637		77,600
e	(　 ) 54,530	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,166	100 [ 83.1]	67,588		67,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.6	環境　　　　 +22.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +9.6	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.1	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.6	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,100 円／㎡]

相模原中央 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,941,888	514,471	2,427,417	1,493,960	933,457	（　0.9410） 878,383	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	18,689,000 円　　　　（　 56,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	195.00	Ｓ1	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	333 ㎡	18.6 m x 18.1 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	195.00	100.0	195.00	1,362	265,590	4.0	1,062,360
							0.0	0
～

～

～

～

計		195.00	100.0	195.00		265,590		1,062,360
								0

⑨年額支払賃料	265,590 円　×　12ヶ月　＝　 3,187,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,187,080 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 254,966 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,932,114 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,062,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,774 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,941,888 円　　　　（　 8,834 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０１Ｔ　　　　-8	1,341 ( 1,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,342	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,367 円/㎡　月額支払賃料（　 1,362 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１１５Ｔ　　　　-39	1,511 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,391
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原中央 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,300 円	22,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	31,871 円	3,187,080　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 184,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 187,800 円	22,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 514,471 円　（　　　　　　 1,545 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9410

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,100,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 80 ％　＋　0.0784 × 10 ％　＋ 0.0946 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,493,960 円（　　　　　 4,486 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,941,888 円
②総費用	514,471 円
③純収益　①－②	2,427,417 円
④建物等に帰属する純収益	1,493,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	933,457 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	878,383 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,638 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,689,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
相模原中央 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原中央 9-2

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　今井　勝

TEL.

鑑定評価額

23,800,000 円

１㎡当たりの価格

71,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市中央区田名字明八平３３７１番２１				②地積　(㎡)	333 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）地区計画等
	1:1	倉庫兼事務所Ｓ1	中小規模工場、作業所等が建ち並ぶ工業地域	北西8m市道	水道、下水	上溝 3.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 120 ｍ、南 80 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

上溝駅北西方

3.3km

法令

規制

工業
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

圏央道の交通利便性を背景に大型物流施設等の需要は高まりつつある。そのため、中小規模の工場・倉庫等の用
地についても連鎖的に地価の上昇がみられ、地価はやや上昇傾向がみられる。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市内の工場地域一体である。典型的な需要者は相模原市内の法人等が中心となるが、その他県外か
らの行政の誘致対策での補助金等を利用して参入する事業者もみられる。また、圏央道の交通利便性の良さから大型物
流施設等の需要も高まり地価の上昇を牽引している。一方、中小規模の工場や作業所等については、新型コロナウイル
ス感染拡大の影響からやや地価は弱含みである。取引価格については立地や規模により価格にバラツキがみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

典型的な需要者は、相模原市内の事業者が中心になると思われる。当該需要者は自己使用目的が多く、賃貸市場も未成
熟なところがあり、これらの不動産取引の実態を考慮し、価格の決定にあたっては、比準価格を標準に収益価格を比較
考量し、代表標準地との規準も考慮したうえで鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原中央 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 94,200 円／㎡

[103.1]
100

100
[102.0]

100
[138.0]

[100.0]
100

69,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナウイルス感染対策を徹底し、ワクチン
接種を促進していく中で、各種政策の効果及
び海外経済の改善もあって持ち直しが期待さ
れる。

工場用途主体の地区計画区域内に存し、圏央
道の交通利便性が向上し、今後も大型物流施
設の参入も考えられ、地域要因は変化しつつ
ある。

中小規模の工業地としては標準的な画地であ
り、個別的要因の変化もみられない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原中央 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０４Ｄ -70	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東4m、準角地		工業 (70,200)
b	１０４１１０１Ｄ -370	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西15.3m市道、北東8m、角地		工業地区計画等 (70,200)
c	１０４１１０３Ｄ -42	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	北4.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	１０４１１０７Ｄ -71	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西4m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,475	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	73,404	100 [ 100.2]	73,257	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,300
b	(　 ) 106,672	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	106,568	100 [ 108.8]	97,949		97,900
c	(　 ) 87,137	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	87,137	100 [ 97.6]	89,280		89,300
d	(　 ) 65,250	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,947	100 [ 93.1]	71,909		71,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.7	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.3	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -7.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,600 円／㎡]

相模原中央 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため不適用とする。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,985,704	604,484	2,381,220	1,493,960	887,260	（　0.9410） 834,912	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	17,764,085 円　　　　（　 53,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	195.00	Ｓ1	195.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	333 ㎡	18.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建ての倉庫を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しにつき有効率１００％

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	倉庫	195.00	100.0	195.00	1,354	264,030	3.0	792,090
							0.0	0
～

～

～

～

計		195.00	100.0	195.00		264,030		792,090
								0

⑨年額支払賃料	264,030 円　×　12ヶ月　＝　 3,168,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,168,360 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,102 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,978,258 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	792,090 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,446 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,985,704 円　　　　（　 8,966 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１１５Ｔ　　　　-39	1,511 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,679	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,357 円/㎡　月額支払賃料（　 1,354 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１１５Ｔ　　　　-38	1,848 ( 1,791)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,451
c	１０４１１１５Ｔ　　　　-36	1,575 ( 1,507)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,262

相模原中央 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,300 円	22,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	31,684 円	3,168,360　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 274,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 187,800 円	22,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 604,484 円　（　　　　　　 1,815 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9410

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,100,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 195.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 80 ％　＋　0.0784 × 10 ％　＋ 0.0946 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,493,960 円（　　　　　 4,486 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,985,704 円
②総費用	604,484 円
③純収益　①－②	2,381,220 円
④建物等に帰属する純収益	1,493,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	887,260 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	834,912 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,507 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,764,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,300 円／㎡）