鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原中央 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０１Ｄ -370	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西15.3m市道、北東8m、角地		工業地区計画等 (70,200)
b	１０４１１０７ -44	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	南11m市道、東6m、角地		工業 (70,200)
c	１０４１１０１ -16	相模原市中央区		建付地	（　）	不整形	南8m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	１０４１１０３Ｄ -79	相模原市中央区		建付地	（　）	不整形	南西11m市道、南東6m、北東6m、三方路		工業 (70,200)
e	１０４１１０３Ｄ -72	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東6m、角地		工専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,672	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	104,539	100 [ 109.1]	95,819	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	97,700
b	(　 ) 161,658	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	152,078	100 [ 158.7]	95,827		97,700
c	(　 ) 67,265	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	72,292	100 [ 76.7]	94,253		96,100
d	(　 ) 128,770	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	115,221	100 [ 119.0]	96,824		98,800
e	(　 ) 97,770	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	98,150	100 [ 103.0]	95,291		97,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +36.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,500 円／㎡]

相模原中央 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,614,313	1,569,684	7,044,629	4,468,360	2,576,269	（　0.9410） 2,424,269	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	51,580,191 円　　　　（　 52,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	600.00	Ｓ1	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	70 ％	200 ％	200 ％	991 ㎡	38.8 m x 24.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域の土地利用状況等を勘案して、工場（倉庫等）一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

工場の一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	工場	600.00	100.0	600.00	1,294	776,400	6.0	4,658,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		776,400		4,658,400
								0

⑨年額支払賃料	776,400 円　×　12ヶ月　＝　 9,316,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,316,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 745,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,571,456 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,658,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,857 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,614,313 円　　　　（　 8,693 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０５Ｔ　　　　-32	1,510 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,325	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,294 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１０５Ｔ　　　　-34	1,565 ( 1,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,252
c	１０４１１０５Ｔ　　　　-33	1,475 ( 1,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,341

相模原中央 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,100 円	66,100,000　×　　　　 0.1 ％
②維持管理費	46,584 円	9,316,800　×　　　　 0.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 763,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 561,800 円	66,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,100 円	66,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,100 円	66,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,569,684 円　（　　　　　　 1,584 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9410

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,100,000 円	設計監理料率　 107,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 80 ％　＋　0.0784 × 10 ％　＋ 0.0946 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,468,360 円（　　　　　 4,509 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,614,313 円
②総費用	1,569,684 円
③純収益　①－②	7,044,629 円
④建物等に帰属する純収益	4,468,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,576,269 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,424,269 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,446 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,580,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
相模原中央 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原中央 9-1

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　秋山　義男

TEL.

鑑定評価額

96,200,000 円

１㎡当たりの価格

97,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市中央区南橋本４丁目７２番３｢南橋本４－７－１１｣				②地積　(㎡)	991 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他） (70,200)
	1.5:1	工場	中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域	南6m市道、西側道	水道、下水	南橋本 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 130 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

南橋本駅南方

1.0km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

圏央道延伸の結果利便性が向上し、１２９号線沿線は物流施設の立地が相次ぎ、その影響で市内の工場地は価格
が上昇している。また、近時工場の国内移転も見受けられ、工場用地の需要増大も価格上昇の一因である。

(3)最有効使用の判定

工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市内の中規模工業地を中心に、県内外の工業地域である。主たる需要者は企業法人であるが、市内
に限られず、市外の法人も含まれる。国道１２９号線に近く、また圏央道開通により、交通利便性が飛躍的に増大した
ため、大規模地であれば物流施設への転用の需要が高い。工場地は位置・規模・環境等に応じてその利用用途があり、
また利用用途に応じて取引価格が大幅に相違し、一定の価格水準を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中規模工場・倉庫等が多く見られる地域である。取引は自用目的のものが主流であり、賃貸を目的としたも
のは見られない。また、生産等の確実性から一定規模以上の工場用地を賃借することは通常はありえず、賃貸事例は同
規模以上の事例が少なく、収集した事例の大半は小規模の事例であった。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価
格を参酌し、市場分析の結果等も参考にし、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種政策効果や海外経済の改善もあり景気が
持ち直していくことが期待されるが、供給面
の制約原材料価格の動向による下振れリスク
に注意を要する。

国道１２９号線背後の工業地域である。圏央
道開通後、利便性がよくなり、工業地から流
通業務用地・路線商業型店舗へと変化がみら
れる。

地域内の標準的な画地であり、個別的要因の
特段の変化は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原中央 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０３Ｄ -79	相模原市中央区		建付地	（　）	不整形	南西11m市道、南東6m、北東6m、三方路		工業 (70,200)
b	１０４１１０３Ｄ -72	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、東6m、角地		工専 (70,200)
c	１０４１１０７ -51	相模原市南区		更地	（　）	不整形	北西11m市道、北東8m、二方路		｢調区｣ (50,100)
d	１０４１１０４Ｄ -69	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	東10.2m県道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,770	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	119,639	100 [ 112.5]	106,346	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 97,770	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	98,345	100 [ 102.0]	96,417		98,300
c	(　 ) 91,694	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 88.0]	104,198	100 [ 100.7]	103,474		106,000
d	(　 ) 100,406	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,506	100 [ 106.0]	94,817		96,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

相模原中央 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,654,256	1,585,500	7,068,756	4,468,360	2,600,396	（　0.9410） 2,446,973	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	52,063,255 円　　　　（　 52,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	600.00	Ｓ1	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	70 ％	200 ％	200 ％	991 ㎡	38.8 m x 24.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造平屋建て６００㎡の標準的な工場を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	工場	600.00	100.0	600.00	1,300	780,000	6.0	4,680,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		780,000		4,680,000
								0

⑨年額支払賃料	780,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,360,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,360,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 748,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,611,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,680,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,056 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,654,256 円　　　　（　 8,733 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０５Ｔ　　　　-32	1,510 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,510	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,306 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１０１Ｔ　　　　-17	1,404 ( 1,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,404
c	１０４１１０１Ｔ　　　　-8	1,341 ( 1,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,219

相模原中央 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	66,100 円	66,100,000　×　　　　 0.1 ％
②維持管理費	46,800 円	9,360,000　×　　　　 0.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 778,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 561,800 円	66,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,100 円	66,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,100 円	66,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,585,500 円　（　　　　　　 1,600 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

80 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

10 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9410

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,100,000 円	設計監理料率　 107,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0676	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 80 ％　＋　0.0784 × 10 ％　＋ 0.0946 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,468,360 円（　　　　　 4,509 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,654,256 円
②総費用	1,585,500 円
③純収益　①－②	7,068,756 円
④建物等に帰属する純収益	4,468,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,600,396 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,446,973 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,469 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,063,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,500 円／㎡）