鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原中央 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０１ -50	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、北西6m、角地		１中専 (80,200)
b	１０４１１１１ -47	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	１０４１１０１ -43	相模原市中央区		建付地	（　）	長方形	北東18m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	１０４１１１５ -38	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、南7.5m、角地		１中専 (80,200)
e	１０４１１０１Ｄ -82	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東18m市道、北西6m、角地		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 232,927	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	226,143	100 [ 102.0]	221,709	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	226,000
b	(　 ) 227,562	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	227,562	100 [ 101.1]	225,086		230,000
c	(　 ) 235,294	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	235,294	100 [ 100.6]	233,891		239,000
d	(　 ) 210,128	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	204,008	100 [ 95.1]	214,519		219,000
e	(　 ) 199,480	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	193,670	100 [ 91.9]	210,740		215,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.1	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.1	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +3.1	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 224,000 円／㎡]

相模原中央 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地内の既存宅地につき原価法は適用困難と判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	81,683,152	17,875,201	63,807,951	56,622,400	7,185,551	（　0.9504） 6,829,148	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	145,301,021 円　　　　（　 152,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	634.50	ＲＣ6	3,807.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	958 ㎡	30.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的使用及び敷地規模を勘案し、１階は店舗、２階から６階は事務所を想定した。

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	634.50	80.0	507.60	2,914	1,479,146	6.0	8,874,876
							0.0	0
2～ 6	事務所	634.50	85.0	539.33	2,150	1,159,560	3.0	3,478,680
							0.0	0
～

～

～

計		3,807.00	84.2	3,204.25		7,276,946		26,268,276
								0

⑨年額支払賃料	7,276,946 円　×　12ヶ月　＝　 87,323,352 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,204.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	87,323,352 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 7,081,868 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	81,441,484 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,268,276 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 241,668 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	81,683,152 円　　　　（　 85,264 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１１１Ｔ　　　　-21	3,423 ( 3,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,043	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,929 円/㎡　月額支払賃料（　 2,914 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１１１Ｔ　　　　-23	2,965 ( 2,874)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,930
c	１０４１１１１Ｔ　　　　-22	2,430 ( 2,414)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,813

相模原中央 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,938,000 円	823,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,655,701 円	88,523,352　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,640,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,995,500 円	823,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	823,000 円	823,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	823,000 円	823,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,875,201 円　（　　　　　　 18,659 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	823,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 3,807.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	56,622,400 円（　　　　　 59,105 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	81,683,152 円
②総費用	17,875,201 円
③純収益　①－②	63,807,951 円
④建物等に帰属する純収益	56,622,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,185,551 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,829,148 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,129 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,301,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
相模原中央 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原中央 5-6

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　木村　悦人

TEL.

鑑定評価額

206,000,000 円

１㎡当たりの価格

215,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市中央区中央３丁目５３４７番３外｢中央３－１４－７｣				②地積　(㎡)	958 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:1	事務所兼店舗ＲＣ6	中高層の事務所、公共施設等が建ち並ぶ商業地域	南東40m市道、背面道	水道、ガス、下水	相模原 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ市道

交通

施設

相模原駅南方

1.7km

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

相模原市役所等の公共施設等に近い旧来からの業務系の商業地域であるが、繁華性や商況に劣り、特段変動要因
はないことから、今後も現状利用を維持するものと予測する。地価も横ばい傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 230,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市内の繁華性の低い普通商業地域及び路線商業地である。需要者は市内、隣接市に所在する事業法
人、法人投資家、不動産業者、個人等である。市役所・市民会館・公立学校等の公共施設等に近いが最寄駅徒歩圏外で
商況・繁華性がやや低いため、店舗等の需要より、事務所等の業務系の需要が主体となると思われる。商業地の取引は
需要者の業態、不動産の規模、立地、用途、基準容積率等により個別性が強く、中心となる価格帯の把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は市役所等の公共施設に近接した業務系商業地域であるが、事務所の賃貸需要、収益物件への投資需要はあま
り旺盛ではなく、収益性に着目した投資目的の取引は多くない。一方で、周辺の商業地では、利便性や値頃感に着目し
た需要等を前提として取引が主体となっている。よって本件では、現実の取引事例に基づく規範性の高い比準価格を重
視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原中央 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 230,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[112.3]

[102.0]
100

215,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    215,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨年に引き続き新型コロナ感染症の影響が雇
用・所得環境、消費マインドの動向等に不透
明感を与え続けている。

周囲に公共施設が集積する事務所等の利用が
中心の商業地域である。繁華性が劣るため、
空室等もある。地価は横這い傾向で推移して
いる。

幹線道路に接面する二方路画地で土地利用効
率の優位性は認められる。個別的要因に特段
の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.9
交通・接近　　　 +10.4
環境　　　　　　  +5.5
行政　　　　　　  -2.7
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原中央 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０７Ｄ -19	相模原市中央区		更地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	１０４１１１０ -46	相模原市中央区		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	１０４１１０１ -43	相模原市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東18m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	１０４１１０２ -31	相模原市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 257,707	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	265,677	100 [ 117.2]	226,687	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	231,000
b	(　 ) 146,745	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	146,745	100 [ 65.5]	224,038		229,000
c	(　 ) 235,294	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	235,294	100 [ 101.8]	231,134		236,000
d	(　 ) 172,537	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	172,537	100 [ 78.2]	220,636		225,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +24.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -34.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -31.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

相模原中央 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難な為、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	87,982,380	19,377,319	68,605,061	62,057,600	6,547,461	（　0.9504） 6,222,707	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	132,398,021 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	634.50	ＲＣ6	3,807.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	958 ㎡	30.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～６階は事務所を標準的使用を勘案して想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

共用部分の面積を控除して求めた。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	634.50	90.0	571.05	3,134	1,789,671	6.0	10,738,026
							0.0	0
2～ 6	事務所	634.50	87.0	552.02	2,194	1,211,132	3.0	3,633,396
							0.0	0
～

～

～

計		3,807.00	87.5	3,331.15		7,845,331		28,905,006
								0

⑨年額支払賃料	7,845,331 円　×　12ヶ月　＝　 94,143,972 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,331.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	94,143,972 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 7,627,518 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	87,716,454 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,905,006 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 265,926 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	87,982,380 円　　　　（　 91,840 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０５Ｔ　　　　-30	3,349 ( 3,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	3,205	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,150 円/㎡　月額支払賃料（　 3,134 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１１５Ｔ　　　　-33	3,439 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,126
c	１０４１１０８Ｔ　　　　-27	2,960 ( 2,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,116

相模原中央 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,412,000 円	902,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,860,319 円	95,343,972　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,634,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,667,000 円	902,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	902,000 円	902,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	902,000 円	902,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,377,319 円　（　　　　　　 20,227 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	902,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 3,807.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	62,057,600 円（　　　　　 64,778 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	87,982,380 円
②総費用	19,377,319 円
③純収益　①－②	68,605,061 円
④建物等に帰属する純収益	62,057,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,547,461 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,222,707 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,496 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 132,398,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）