鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原中央 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１１５ -40	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、北西8m、角地		１住居 (80,200)
b	１０４１１１１ -47	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	１０４１１０２ -10	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東6m、角地		１住居 (80,200)
d	１０４１１０２ -7	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15.1m市道、北東6m、角地		２中専 (80,200)
e	１０４１１０１Ｄ -20	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西6m、角地		近商駐車場整備地区 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 271,030	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	266,557	100 [ 91.9]	290,051	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	290,000
b	(　 ) 227,562	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	231,658	100 [ 96.8]	239,316		239,000
c	(　 ) 224,495	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	225,149	100 [ 92.8]	242,617		243,000
d	(　 ) 246,398	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	244,006	100 [ 99.8]	244,495		244,000
e	(　 ) 244,378	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	246,276	100 [ 96.8]	254,417		254,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 245,000 円／㎡]

相模原中央 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,840,956	2,262,260	8,578,696	7,224,000	1,354,696	（　0.9504） 1,287,503	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	27,393,681 円　　　　（　 166,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	128.00	ＲＣ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等駐車場整備地区	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	9.1 m x 18.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸）、２階事務所、３階以上共同住宅等（平均専有面積４５㎡）と想定

⑦有効率　 81.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	128.00	89.1	114.00	3,174	362,000	5.0	1,810,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	128.00	78.9	101.00	2,538	256,000	3.0	768,000
							0.0	0
3～ 3	居宅	112.00	79.5	89.00	1,903	169,000	2.0	338,000
							1.0	169,000
4～ 4	居宅	112.00	79.5	89.00	1,903	169,000	2.0	338,000
							1.0	169,000
～

計		480.00	81.9	393.00		956,000		3,254,000
								338,000

⑨年額支払賃料	956,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,472,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 393.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,472,000 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 768,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,703,376 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,254,000 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,360 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 338,000 円　×　　 93.3 ％　　×　　　 0.3400　＝　 107,220 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,840,956 円　　　　（　 65,703 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０８Ｔ　　　　-27	2,960 ( 2,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [127.0]	100 [100.0]	2,742	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,187 円/㎡　月額支払賃料（　 3,174 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１０８Ｔ　　　　-28	3,425 ( 3,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [131.0]	100 [100.0]	3,631
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原中央 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	630,000 円	105,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	344,160 円	11,472,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 185,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 892,500 円	105,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,262,260 円　（　　　　　　 13,711 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,224,000 円（　　　　　 43,782 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,840,956 円
②総費用	2,262,260 円
③純収益　①－②	8,578,696 円
④建物等に帰属する純収益	7,224,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,354,696 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,287,503 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,803 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,393,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
相模原中央 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原中央 5-5

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　木村　悦人

TEL.

鑑定評価額

39,100,000 円

１㎡当たりの価格

237,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市中央区清新１丁目１４５番７｢清新１－１－１４｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）地区計画等駐車場整備地区 (90,300)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中低層の店舗、マンションが多い路線商業地域	北15m市道	水道、ガス、下水	相模原 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

相模原駅西方

500m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

相模原駅周辺の商業地域の需給は業種業態等によって差異が見られる。今後は相模原補給敞返還の影響や背後の
住宅地の価格動向等に注視する必要がある。駅接近等の利便性や発展期待感から若干の上昇傾向が予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 240,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 170,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市内の商業地域のうち駅周辺または路線商業地を中心とした範囲である。需要者の中心は同一需給
圏に地縁性を有する個人事業者、地元企業等で全国チェーン等を展開する企業の立地とは言えない。相模原駅から連続
する幹線街路に面するが、店舗需要は１～２階程度で、３階以上は住宅が最有効使用である。よって背後の住宅地との
価格バランスにも影響される。なお商業地は画地の個別性が多様で一定の取引総額水準を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ＪＲ横浜線「相模原」駅から連続する商業地域であり一定の自動車の交通量があるが、歩行者は多くないことから低層
階以外は商業利用が難しい。既存の自己使用を目的とした店舗等が多く、需要者層や地域性を勘案すると収益目的での
土地取引が主体ではないことから、背後の住宅地との価格バランスの影響を反映した実証的で規範性を有する比準価格
を重視して、収益価格を関連づけ、市場の特性等を考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨年に引き続き新型コロナ感染症の影響が雇
用・所得環境、消費マインドの動向等に不透
明感を与え続けている。

相模原駅周辺の商業地域の需給は業種業態に
よって差異が見られるが、背後の住宅地価格
との整合性に留意を要する。地価は若干の上
昇傾向にある。

地域内のほぼ標準的な画地であり、個別的要
因に影響を与える特筆すべき変動要因はない
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原中央 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０１Ｄ -82	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東18m市道、北西6m、角地		近商 (100,300)
b	１０４１１０１ -44	相模原市中央区		建付地	（　）	長方形	南西40m国道、南東6m、角地		準住居 (80,200)
c	１０４１１０６Ｄ -59	相模原市中央区		建付地	（　）	長方形	北東25m市道、南東6m、角地		近商 (100,300)
d	１０４１１０７Ｄ -46	相模原市南区		建付地	（　）	長方形	南西7.3m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 199,480	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	197,562	100 [ 81.0]	243,904	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	244,000
b	(　 ) 160,438	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	156,273	100 [ 67.0]	233,243		233,000
c	(　 ) 226,880	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	227,541	100 [ 92.0]	247,327		247,000
d	(　 ) 194,462	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	200,879	100 [ 84.8]	236,886		237,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

相模原中央 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,976,681	2,296,437	8,680,244	7,292,800	1,387,444	（　0.9504） 1,318,627	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	28,055,894 円　　　　（　 170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	128.00	ＲＣ4	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等駐車場整備地区	90 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	9.1 m x 18.5 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸）、２階事務所、３階以上共同住宅等（平均専有面積４５㎡）と想定

⑦有効率　 81.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	128.00	89.1	114.00	3,227	367,878	5.0	1,839,390
							0.0	0
2～ 2	事務所	128.00	78.9	101.00	2,646	267,246	3.0	801,738
							0.0	0
3～ 3	居宅	112.00	79.5	89.00	1,807	160,823	2.0	321,646
							1.0	160,823
4～ 4	居宅	112.00	79.5	89.00	1,807	160,823	2.0	321,646
							1.0	160,823
～

計		480.00	81.9	393.00		956,770		3,284,420
								321,646

⑨年額支払賃料	956,770 円　×　12ヶ月　＝　 11,481,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 393.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,481,240 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 688,874 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,792,366 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,284,420 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,874 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 321,646 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 153,441 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,976,681 円　　　　（　 66,525 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１１５Ｔ　　　　-32	3,394 ( 3,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,232	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,240 円/㎡　月額支払賃料（　 3,227 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１１１Ｔ　　　　-21	3,423 ( 3,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,276
c	１０４１１１４Ｔ　　　　-9	3,126 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,291

相模原中央 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	636,000 円	106,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	344,437 円	11,481,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 203,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 901,000 円	106,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,296,437 円　（　　　　　　 13,918 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,292,800 円（　　　　　 44,199 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,976,681 円
②総費用	2,296,437 円
③純収益　①－②	8,680,244 円
④建物等に帰属する純収益	7,292,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,387,444 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,318,627 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,992 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,055,894 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,000 円／㎡）