鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原中央 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０２ -5	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		近商 (90,240)
b	１０４１１０１ -65	相模原市中央区		建付地	（　）	長方形	南西18m市道、北西6m、角地		２住居駐車場整備地区 (80,200)
c	１０４１１０１ -42	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東6.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	１０４１１１５Ｄ -64	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、中間画地		２住居 (70,200)
e	１０４１１０６Ｄ -45	相模原市中央区		建付地	（　）	不整形	南東15m県道、南西6m、北西6m、三方路		２住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 314,976	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	291,210	100 [ 102.7]	283,554	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	284,000
b	(　 ) 301,912	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	289,548	100 [ 105.3]	274,974		275,000
c	(　 ) 329,076	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	330,721	100 [ 109.9]	300,929		301,000
d	(　 ) 307,062	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	310,133	100 [ 105.3]	294,523		295,000
e	(　 ) 214,505	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	217,514	100 [ 77.4]	281,026		281,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.1	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 +4.6	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 +4.6	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.9	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.9	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 287,000 円／㎡]

相模原中央 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,446,302	7,068,669	27,377,633	23,323,200	4,054,433	（　0.9504） 3,853,333	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	81,985,809 円　　　　（　 230,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	ＲＣ7	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	357 ㎡	16.5 m x 22.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の土地利用状況及び敷地規模等を勘案し、１階店舗、２～７階事務所（各フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 84.1 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	80.0	200.00	3,672	734,400	6.0	4,406,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	85.0	212.50	2,570	546,125	5.0	2,730,625
							0.0	0
3～ 7	事務所	180.00	85.0	153.00	2,387	365,211	5.0	1,826,055
							0.0	0
～

～

計		1,400.00	84.1	1,177.50		3,106,580		16,267,300
								0

⑨年額支払賃料	3,106,580 円　×　12ヶ月　＝　 37,278,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,177.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,278,960 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,982,317 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	34,296,643 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,267,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 149,659 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,446,302 円　　　　（　 96,488 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０８Ｔ　　　　-28	3,425 ( 3,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,718	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,690 円/㎡　月額支払賃料（　 3,672 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１１４Ｔ　　　　-9	3,126 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	3,662
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原中央 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,695,000 円	339,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,118,369 円	37,278,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 695,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,881,500 円	339,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	339,000 円	339,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	339,000 円	339,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,068,669 円　（　　　　　　 19,800 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	339,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,323,200 円（　　　　　 65,331 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,446,302 円
②総費用	7,068,669 円
③純収益　①－②	27,377,633 円
④建物等に帰属する純収益	23,323,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,054,433 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,853,333 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,794 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,985,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
相模原中央 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原中央 5-2

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　八木　達彦

TEL.

鑑定評価額

97,500,000 円

１㎡当たりの価格

273,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市中央区相模原５丁目２８７番１｢相模原５－５－７｣				②地積　(㎡)	357 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:1.5	事務所ＲＣ5	中高層のビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域	北東15m市道	水道、ガス、下水	相模原 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

相模原駅南東方

550m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中高層のビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも同様な周辺環境を維持していく
ものと予想する。地域要因に特段の変化もなく地価水準は底堅い有効需要から堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 282,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 223,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市を中心に隣接市及び周辺市内の鉄道の駅周辺の商業地域である。需要者の中心は市内在住者や隣
接市町の個人事業者や中小規模の商業事業者である。町田駅、相模大野駅等のターミナル駅周辺の大型店舗への顧客集
中で商業地域としての発展性には閉塞感が見られたが、駅周辺の再開発に伴う効果も期待される中で、先行きにやや不
透明さが見られる。その結果、取引される価格はまちまちであり市場の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は駅に近接した商業地であり、自用の店舗のほか賃貸店舗事務所等の収益物件も見られるが、自営等を目的と
する自用の取引が中心であり、賃貸事業者が収益性を重視して不動産取引を行うケースは少なく、賃貸市場の成熟の程
度は総じて低い。したがって収益価格は低位に試算された。よって規範性のある取引事例より求めた比準価格を重視し
、収益価格を関連づけ、市場分析等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    271,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　相模原中央（県） 5-7       　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    272,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、厳しい状況からの回復基調に弱さが
残る中で、地価は県内商業地平均で上昇が継
続したが、市内では地域により需要に強弱が
見られた。

特に大きな地域要因の変化はなく、既成の商
業地であり、需給動向は底堅く推移してきが
、新型コロナの影響で地価は一時下落したが
、上昇に転じた。

地域における標準的画地であり、代替・競争
等の関係にある他の不動産と比較して優劣及
び競争力に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

+0.4 ％

３　試算価格算定内訳

相模原中央 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１１０Ｄ -39	相模原市南区		建付地	（　）	台形	北東6m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	１０４１１０９Ｄ -17	大和市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、西6m、角地		商業 (100,400)
c	１０４１１１２Ｄ -45	大和市		更地	（　）	ほぼ長方形	西11m国道、東6m、二方路		近商 (100,200)
d	１０４１１１２Ｄ -62	大和市		更地	（　）	不整形	南東11m市道、南西7m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 293,406	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	295,166	100 [ 103.6]	284,909	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	285,000
b	(　 ) 309,685	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	300,665	100 [ 108.5]	277,111		277,000
c	(　 ) 342,794	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	337,753	100 [ 119.8]	281,931		282,000
d	(　 ) 273,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	265,049	100 [ 93.3]	284,083		284,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +4.3	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.7	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.7	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.8	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 282,000 円／㎡]

相模原中央 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,963,493	6,698,015	27,265,478	23,323,200	3,942,278	（　0.9504） 3,746,741	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	79,717,894 円　　　　（　 223,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	250.00	ＲＣ7	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	357 ㎡	16.5 m x 22.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗共同住宅ビルとして、１階は店舗、２階は事務所、３～７階は共同住宅としてファミリータイプ平均５１㎡として想定した。

⑦有効率　 84.1 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	80.0	200.00	3,661	732,200	6.0	4,393,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	250.00	85.0	212.50	2,746	583,525	5.0	2,917,625
							0.0	0
3～ 7	住宅	180.00	85.0	153.00	2,197	336,141	2.0	672,282
							1.0	336,141
～

～

計		1,400.00	84.1	1,177.50		2,996,430		10,672,235
								1,680,705

⑨年額支払賃料	2,996,430 円　×　12ヶ月　＝　 35,957,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,177.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,957,160 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,876,573 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,080,587 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,672,235 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 98,185 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,680,705 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 784,721 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,963,493 円　　　　（　 95,136 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１１５Ｔ　　　　-33	3,439 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,509	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,685 円/㎡　月額支払賃料（　 3,661 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１０７Ｔ　　　　-5	3,673 ( 3,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,904
c	１０４１１１１Ｔ　　　　-21	3,423 ( 3,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,641

相模原中央 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,695,000 円	339,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,078,715 円	35,957,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 364,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,881,500 円	339,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	339,000 円	339,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	339,000 円	339,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,698,015 円　（　　　　　　 18,762 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	339,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,323,200 円（　　　　　 65,331 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,963,493 円
②総費用	6,698,015 円
③純収益　①－②	27,265,478 円
④建物等に帰属する純収益	23,323,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,942,278 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,746,741 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,495 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,717,894 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 223,000 円／㎡）