鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原中央 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０１Ｄ -96	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (60,100)
b	１０４１１０７ -11	相模原市中央区		更地	（　）	不整形	南4.3m私道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１０４１１０７ -16	相模原市中央区		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０４１１１２ -52	相模原市中央区		建付地	（　）	長方形	北東3.3m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	１０４１１０４ -62	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.2m市道、中間画地		１中専 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,816	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	95,282	100 [ 130.3]	73,125	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	74,600
b	(　 ) 67,557	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	70,828	100 [ 97.3]	72,793		74,200
c	(　 ) 73,625	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	69,115	100 [ 99.4]	69,532		70,900
d	(　 ) 84,107	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	79,271	100 [ 110.6]	71,674		73,100
e	(　 ) 87,176	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	82,164	100 [ 101.7]	80,791		82,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,700 円／㎡]

相模原中央 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,541,874	473,426	2,068,448	1,876,800	191,648	（　0.9696） 185,822	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,871,292 円　　　　（　 26,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	147 ㎡	13.4 m x 11.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ（４０㎡）ファミリータイプ４戸、木造２階建の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

廊下等は床面積不算入のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,293	103,440	1.0	103,440
							1.0	103,440
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,319	105,520	1.0	105,520
							1.0	105,520
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		208,960		208,960
								208,960

⑨年額支払賃料	208,960 円　×　12ヶ月　＝　 2,507,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 60,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,507,520 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 60,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 128,376 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,439,144 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	208,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,985 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 208,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 100,745 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,541,874 円　　　　（　 17,292 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１１０Ｔ　　　　-28	1,026 ( 1,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,425	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,376 円/㎡　月額支払賃料（　 1,319 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１１１０Ｔ　　　　-29	1,066 ( 1,066)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,278
c	１０４１１１０Ｔ　　　　-30	1,120 ( 1,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,426

相模原中央 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,000 円	24,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	77,026 円	2,567,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,000 円	24,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 473,426 円　（　　　　　　 3,221 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,876,800 円（　　　　　 12,767 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,541,874 円
②総費用	473,426 円
③純収益　①－②	2,068,448 円
④建物等に帰属する純収益	1,876,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	191,648 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	185,822 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,264 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,871,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
相模原中央 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原中央 -25

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　木村　悦人

TEL.

鑑定評価額

10,500,000 円

１㎡当たりの価格

71,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市中央区田名字八丁８５６５番６外				②地積　(㎡)	147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1.2:1	住宅ＬＳ2	中小規模一般住宅が多い住宅地域	南東5m市道	水道、ガス、下水	番田 2.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５ｍ市
道

交通

施設

番田駅西方

2.8km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ相模線「番田」駅から距離がある一般住宅地域である。一部に畑等が宅地へと移行する動きがあるが、地域
要因に大きな変動要因はない。地価は利便性が劣ることを反映して緩やかな下落傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏内はＪＲ相模線沿線沿いのバス便圏内で、一部に畑や空地等も残る住宅地域である。主たる需要者は相模原
市及び隣接市に居住する一次取得者が中心で、その他の地域からの転入者は少ない。宅地の新規供給は農家住宅等の中
大規模画地の分割等によるミニ開発等が中心である。交通・生活利便性が劣ることから需要は弱含みである。中心とな
る価格帯は、土地１５０㎡程度で１千万円前後、新築建売分譲の総額で２千５００万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅からバス便圏内の低層住宅地であり、戸建住宅のほか一部にアパート等の賃貸物件も見られるが、これらの収益
物件等は地主による節税対策が中心であり、純粋な収益性を着目した投資目的の宅地の取引は未成熟である。戸建住宅
が中心の地域で、その大半が自用目的の取引であることから、不動産の市場性を反映した規範性の高い比準価格を重視
し、収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原中央 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 96,400 円／㎡

[100.8]
100

100
[103.0]

100
[135.1]

[102.0]
100

71,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨年に引き続き新型コロナ感染症の影響が雇
用・所得環境、消費マインドの動向等に不透
明感を与え続けている。

ＪＲ相模線の番田駅から徒歩圏外の既成住宅
地。交通・生活利便性が劣ることから需要は
軟調で、地価は下落基調。地域要因に特段の
変動はない。

方位格差以外は地域内の標準的画地である。
個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原中央 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０１Ｄ -64	相模原市中央区		更地	（　）	袋地等	北東4.5m市道、中間画地		１中専 (70,150)
b	１０４１１０２ -4	相模原市中央区		建付地	（　）	袋地等	北東4.1m市道、中間画地		１中専 (70,164)
c	１０４１１０４Ｄ -52	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、中間画地		２中専 (70,200)
d	１０４１１１１Ｄ -79	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m市道、南西5.8m、二方路		２中専 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,438	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	96,551	100 [ 133.8]	72,161	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	73,600
b	(　 ) 70,576	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	71,004	100 [ 100.8]	70,440		71,800
c	(　 ) 82,994	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	81,679	100 [ 109.8]	74,389		75,900
d	(　 ) 69,679	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	68,506	100 [ 96.5]	70,991		72,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +29.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,500 円／㎡]

相模原中央 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難な為、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,477,261	461,620	2,015,641	1,829,880	185,761	（　0.9696） 180,114	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,752,375 円　　　　（　 25,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	Ｗ2	156.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	147 ㎡	13.4 m x 11.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅で、１ＤＫタイプ・３９㎡・総戸数４戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	78.00	100.0	78.00	1,282	99,996	2.0	199,992
							1.0	99,996
2～ 2	居宅	78.00	100.0	78.00	1,322	103,116	2.0	206,232
							1.0	103,116
～

～

～

計		156.00	100.0	156.00		203,112		406,224
								203,112

⑨年額支払賃料	203,112 円　×　12ヶ月　＝　 2,437,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 60,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,437,344 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 60,000 円　　×　　％　＝　　 121,867 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,375,477 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	406,224 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,859 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 203,112 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 97,925 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,477,261 円　　　　（　 16,852 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０５Ｔ　　　　-20	1,368 ( 1,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,440	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,322 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１１１０Ｔ　　　　-30	1,120 ( 1,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,383
c	１０４１１１４Ｔ　　　　-4	1,165 ( 1,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,363

相模原中央 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,000 円	23,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	74,920 円	2,497,344　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,900 円	23,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,400 円	23,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,400 円	23,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 461,620 円　（　　　　　　 3,140 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0782	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,829,880 円（　　　　　 12,448 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,477,261 円
②総費用	461,620 円
③純収益　①－②	2,015,641 円
④建物等に帰属する純収益	1,829,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	185,761 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	180,114 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,225 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,752,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,500 円／㎡）