鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原中央 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０９Ｄ -64	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		１低専 (60,100)
b	１０４１１０１ -51	相模原市中央区		建付地	（　）	台形	南東4m私道、南西4m、角地		１低専 (70,100)
c	１０４１１０６Ｄ -41	相模原市中央区		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		１低専 (60,100)
d	１０４１１０３Ｄ -23	相模原市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１低専 (60,100)
e	１０４１１１２ -48	相模原市中央区		建付地	（　）	袋地等	西6m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,389	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	161,183	100 [ 97.0]	166,168	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 181,818	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	174,718	100 [ 98.8]	176,840		180,000
c	(　 ) 163,749	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	162,786	100 [ 93.7]	173,731		177,000
d	(　 ) 172,512	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	170,670	100 [ 97.8]	174,509		178,000
e	(　 ) 153,548	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	170,271	100 [ 97.0]	175,537		179,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 177,000 円／㎡]

相模原中央 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,659,181	472,000	2,187,181	1,621,840	565,341	（　0.9699） 548,324	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	11,666,468 円　　　　（　 68,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	144.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防	60 ％	100 ％	100 ％	171 ㎡	12.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況及び敷地規模等を勘案し、ファミリータイプ（約３６㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	72.00	100.0	72.00	1,520	109,440	2.0	218,880
							1.0	109,440
2～ 2	住宅	72.00	100.0	72.00	1,551	111,672	2.0	223,344
							1.0	111,672
～

～

～

計		144.00	100.0	144.00		221,112		442,224
								221,112

⑨年額支払賃料	221,112 円　×　12ヶ月　＝　 2,653,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,653,344 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 106,134 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,547,210 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	442,224 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,245 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 221,112 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 107,726 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,659,181 円　　　　（　 15,551 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０８Ｔ　　　　-5	1,323 ( 1,323)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,517	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,619 円/㎡　月額支払賃料（　 1,551 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１１０８Ｔ　　　　-6	1,565 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,721
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原中央 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	104,500 円	20,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	79,600 円	2,653,344　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 177,600 円	20,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,900 円	20,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 472,000 円　（　　　　　　 2,760 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,900,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 144.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,621,840 円（　　　　　 9,484 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,659,181 円
②総費用	472,000 円
③純収益　①－②	2,187,181 円
④建物等に帰属する純収益	1,621,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	565,341 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	548,324 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,207 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,666,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
相模原中央 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原中央 -2

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　秋山　義男

TEL.

鑑定評価額

29,400,000 円

１㎡当たりの価格

172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市中央区高根２丁目１９３０番１４｢高根２－１７－１６｣				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他） (60,100)
	1:1.2	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い分譲住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	淵野辺 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 40 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 171 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、　６
ｍ市道

交通

施設

淵野辺駅南西方

1.1km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は中規模戸建住宅が連担する住宅地域として熟成している。特段の変動要因も見られないことから、現
状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 179,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 72,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲はＪＲ横浜線淵野辺駅及び隣接する駅より徒歩圏内及び徒歩限界圏内の住宅地域である。主たる需要
者は市内に居住するサラリーマン層及び自営業者である。横浜市内に通勤する者は良いが、東京都心に通勤するにはや
や不便であるため、環境が良い割には南区の小田急線沿線よりも割安な地域である。中心的な価格帯は新築建売住宅で
３５００万円～４０００万円程度、１７０㎡の更地で２８００万円～３３００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は徒歩限界圏に属する。国道沿いには各種店舗が存し、隣駅には大型スーパーが立地し、利便性の良い住宅
地である。同一需給圏内の環境要因の類似する事例から求めた比準価格は規範性が高い。収益価格はアパート建築を想
定したが、収益性を志向する商業地と違い、住宅地は居住の快適性利便性を志向するため、収益価格は低く求められた
。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原中央 -26 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 150,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[101.0]

100
[ 88.8]

[102.0]
100

173,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    171,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種政策効果や海外経済の改善もあり景気が
持ち直していくことが期待されるが、供給面
の制約原材料価格の動向による下振れリスク
に注意を要する。

淵野辺駅から徒歩限界圏内にある住宅地域で
ある。住環境もよく、地域要因に特段の変動
を与える要因は認められない。

個別的要因に特段の変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原中央 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０１ -7	相模原市中央区		建付地	（　）	袋地等	北西6m市道、中間画地		１中専 (70,200)
b	１０４１１０１ -51	相模原市中央区		建付地	（　）	台形	南東4m私道、南西4m、角地		１低専 (70,100)
c	１０４１１０１ -18	相模原市中央区		建付地	（　）	長方形	南東16.1m市道、中間画地		２低専 (60,100)
d	１０４１１０９ -7	相模原市中央区		建付地	（　）	不整形	南東4m市道、中間画地		１中専 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 133,784) 144,189	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	181,498	100 [ 104.3]	174,015	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	177,000
b	(　 ) 181,818	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	172,907	100 [ 95.3]	181,434		185,000
c	(　 ) 182,679	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	177,358	100 [ 104.2]	170,209		174,000
d	(　 ) 140,084	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	164,805	100 [ 92.8]	177,592		181,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 179,000 円／㎡]

相模原中央 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,543,764	443,806	2,099,958	1,497,680	602,278	（　0.9699） 584,149	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	12,428,702 円　　　　（　 72,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原中央 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.50	Ｗ2	136.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防	60 ％	100 ％	100 ％	171 ㎡	12.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約３４㎡１ＤＫ、４戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	68.00	100.0	68.00	1,533	104,244	1.0	104,244
							1.0	104,244
2～	居宅	68.00	100.0	68.00	1,580	107,440	1.0	107,440
							1.0	107,440
～

～

～

計		136.00	100.0	136.00		211,684		211,684
								211,684

⑨年額支払賃料	211,684 円　×　12ヶ月　＝　 2,540,208 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,540,208 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 101,608 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,438,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	211,684 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,032 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 211,684 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 103,132 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,543,764 円　　　　（　 14,876 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０３Ｔ　　　　-29	1,323 ( 1,323)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,483	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,648 円/㎡　月額支払賃料（　 1,580 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１１０８Ｔ　　　　-6	1,565 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,647
c	１０４１１０８Ｔ　　　　-9	1,729 ( 1,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	1,802

相模原中央 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,500 円	19,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	76,206 円	2,540,208　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 164,000 円	19,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,300 円	19,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,300 円	19,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 443,806 円　（　　　　　　 2,595 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,300,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 136.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,497,680 円（　　　　　 8,758 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,543,764 円
②総費用	443,806 円
③純収益　①－②	2,099,958 円
④建物等に帰属する純収益	1,497,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	602,278 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	584,149 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,416 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,428,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,700 円／㎡）