鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原緑 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０８Ｄ -95	相模原市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	１０４１１１４ -12	相模原市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		商業 (100,360)
c	１０４１１１１ -7	大和市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,360)
d	１０４１１１１ -3	大和市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西8m市道、北東4m、角地		商業 (100,400)
e	１０４１１１１ -8	大和市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		商業 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 617,553	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	641,020	100 [ 105.3]	608,756	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	609,000
b	(　 ) 470,220	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	468,394	100 [ 95.1]	492,528		493,000
c	(　 ) 561,256	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	575,849	100 [ 97.0]	593,659		594,000
d	(　 ) 344,176	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	351,748	100 [ 82.3]	427,397		427,000
e	(　 ) 453,726	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	471,600	100 [ 97.0]	486,186		486,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 524,000 円／㎡]

相模原緑 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,897,387	4,374,509	15,522,878	12,114,000	3,408,878	（　0.9519） 3,244,911	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	72,109,133 円　　　　（　 405,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原緑 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗・事務所	140.00	ＲＣ5	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	178 ㎡	11.0 m x 16.3 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上を事務所とするＲＣ造ビルのフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	70.0	98.00	5,125	502,250	5.0	2,511,250
							0.0	0
2～ 5	事務所	140.00	80.0	112.00	2,890	323,680	3.0	971,040
							0.0	0
～

～

～

計		700.00	78.0	546.00		1,796,970		6,395,410
								0

⑨年額支払賃料	1,796,970 円　×　12ヶ月　＝　 21,563,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 546.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,563,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,725,091 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,838,549 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,395,410 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,838 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,897,387 円　　　　（　 111,783 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０３Ｔ　　　　-4	4,946 ( 4,719)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,946	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,146 円/㎡　月額支払賃料（　 5,125 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１０３Ｔ　　　　-10	5,194 ( 5,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,771
c	１０４１１０１Ｔ　　　　-29	4,696 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,943

相模原緑 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,080,000 円	180,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	646,909 円	21,563,640　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 757,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,530,000 円	180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,374,509 円　（　　　　　　 24,576 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	180,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,114,000 円（　　　　　 68,056 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,897,387 円
②総費用	4,374,509 円
③純収益　①－②	15,522,878 円
④建物等に帰属する純収益	12,114,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,408,878 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,244,911 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,230 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,109,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 405,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
相模原緑 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原緑 5-2

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　西田　利寛

TEL.

鑑定評価額

91,700,000 円

１㎡当たりの価格

515,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市緑区橋本３丁目１０９番７｢橋本３－３０－１｣				②地積　(㎡)	178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:1.5	店舗兼倉庫Ｓ3	金融機関、各種店舗が建ち並ぶ商業地域	南西15m市道	水道、ガス、下水	橋本 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

橋本駅北東方

200m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

橋本駅北側の中層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、リニア新駅開設に伴う発展的期待感が高い。コロナ
禍から一時的に勢いは弱まったが、需要は高く、地価は安定的に上昇していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 549,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 422,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市及び周辺市の駅前商業地域をその圏域とする。需要者は広域的に事業展開する事業者や地元の中
小企業が中心であるが規模や立地によりマンション開発を指向する開発業者等も想定される。ターミナルである橋本駅
周辺では再開発事業やリニア新幹線開通に伴う発展的期待感から先行投資的な取引も見られる。取引はコロナ禍にあっ
て一時停滞したが、底堅く推移している。立地条件、面積等による二極化が見られ、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は橋本駅及び市内の繁華性の高い駅前商業地から比準した。１年を超える事例もあるが、大きな乱高下がなく
補正可能であり採用した。比準の結果、標準地の市場性を反映した値を得た。収益価格は中層店舗兼事務所を想定した
。賃料水準、採用数値等は妥当であるが将来予想を反映することはできず先行する土地価格に劣後して低位となった。
本件では比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原中央 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 271,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[ 52.9]

[100.0]
100

516,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    495,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナウィルス感染症拡大懸念の影響から経
済活動の停滞が認められる。相模原市内の既
成商業地域の不動産市場も回復途上にある。

コロナウィルス感染症拡大懸念から一時取引
が停滞したが、リニア新駅設置の期待感から
需要の回復が見られる。地域要因の変動はな
い。

１５ｍ市道に接しており地域における標準的
な画地とみられる。個別的要因の変動はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -45.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原緑 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０１ -40	相模原市緑区		更地	（　）	台形	北東6m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,200)
b	１０４１１０１Ｄ -19	相模原市中央区		建付地	（　）	台形	東6m市道、中間画地		商業 (100,411)
c	１０４１１１４ -12	相模原市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		商業 (100,360)
d	１０４１１０９Ｄ -46	相模原市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、西4m、角地		近商 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 480,192	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	516,080	100 [ 89.7]	575,340	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	575,000
b	(　 ) 478,867	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	461,993	100 [ 82.9]	557,290		557,000
c	(　 ) 470,220	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	473,982	100 [ 89.4]	530,181		530,000
d	(　 ) 396,221	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	382,259	100 [ 71.6]	533,881		534,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 549,000 円／㎡]

相模原緑 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,038,193	4,116,428	14,921,765	11,373,700	3,548,065	（　0.9519） 3,377,403	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	75,053,400 円　　　　（　 422,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原緑 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.00	ＲＣ5	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	178 ㎡	11.0 m x 16.3 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の賃貸状況から１階を店舗、２階～５階を事務所フロア貸しを想定した。

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	140.00	80.0	112.00	4,992	559,104	5.0	2,795,520
							0.0	0
2～ 5	事務所	140.00	83.0	116.20	2,496	290,035	3.0	870,105
							0.0	0
～

～

～

計		700.00	82.4	576.80		1,719,244		6,275,940
								0

⑨年額支払賃料	1,719,244 円　×　12ヶ月　＝　 20,630,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 576.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,630,928 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,650,474 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,980,454 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,275,940 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,739 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,038,193 円　　　　（　 106,956 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１０５Ｔ　　　　-11	4,295 ( 4,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,053	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,013 円/㎡　月額支払賃料（　 4,992 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１１１２Ｔ　　　　-29	4,476 ( 4,335)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,973
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原緑 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,014,000 円	169,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	618,928 円	20,630,928　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 709,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,436,500 円	169,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	169,000 円	169,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,116,428 円　（　　　　　　 23,126 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	169,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,373,700 円（　　　　　 63,897 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,038,193 円
②総費用	4,116,428 円
③純収益　①－②	14,921,765 円
④建物等に帰属する純収益	11,373,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,548,065 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,377,403 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,974 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,053,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 422,000 円／㎡）