別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 相模原緑 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原緑 -27 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　石井　孝憲   TEL.

鑑定評価額 5,860,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市緑区長竹字金原３６２番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (50,100) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等がみられる住宅 地域 南西4.5m市道 水道、下水 橋本 8.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.1 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 ２９年５月に相模原ＩＣ周辺 新拠点まちづくり推進計画（ 金原地区）策定。 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 橋本駅南西方 8.4km 法令 規制 （都）  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地等も多く見られる住宅地域で橋本駅からの交通利便性で劣るため、当面は現状維持のまま推移するも のと予測される。一方、津久井広域道路の整備も進んでおり、交通生活利便性の向上が期待されている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相模原市緑区の旧津久井地区を中心とする住宅地域一帯である。需要者は相模原市及び隣接の市町の居住 者が中心であり、外部の地域からの転入者はあまり見られない。交通手段がバス便もしくは自家用車等であり、鉄道等 の交通利便性に劣ることから不動産需要は弱含みである。戸数の少ない小規模な宅地開発が中心である。一方で実際の 単体取引では規模や単価に格差がある。土地の価格水準については１６０㎡程度で５００～６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は最寄駅からバス便圏に位置する農地も見られる住宅地域である。鉄道等の交通利便性が劣る立地条件等から 、周辺地域にアパート等の収益物件はほぼ見られず、地縁者等による自己使用を目的とした中古住宅等の取引が中心で ある。よって本件では、賃貸市場が成熟していないため収益価格の試算は行わず、代表標準地との検討及び市場分析の 結果等を考慮して取引市場の実態を反映し規範性の高い比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原緑 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,400 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [147.0] [100.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済のうち個人消費は持ち直しの動きが 見られる。一方、雇用・所得は依然弱い動き となっている。緑区のうち旧津久井郡の人口 は減少傾向。 利便性の劣る市街化調整区域内の住宅地域で 需要は限定的であり、地価は弱含みで推移し ている。コロナ禍の影響は殆ど見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％