別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 相模原緑 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原緑 -22 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　敏   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市緑区与瀬字西原７４６番５ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西5m市道 水道、下水 相模湖 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 相模湖駅南西方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 山間部に位置する駅徒歩圏の住宅地域として、当面現在の住環境を維持するものと予測する。都心部への接近性 や利便性に劣り、人口減少や高齢化より需要は低調で、地価水準は下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、相模原市緑区の相模湖地区、藤野地区及び津久井地区の住宅地域。需要者の中心は地区内に居住の一時 取得者が中心で、周辺市区域からの転入は少ない。都心部への交通利便性及び生活利便性は劣り、高い人口減少率や高 齢化率等により需要は弱い。そのため、開発案件等の新規住宅供給は少なく、更地や中古住宅の事例が多い。規模等の 個別的要因により価格水準に幅があるが、土地面積１５０㎡程度で８５０万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣地域の特性との類似性が高い相模湖地区、藤野地区及び津久井地区内の取引事例を収集し、個別的要 因が類似する事例の選択に努めたうえで試算しており、市場の実態を反映し説得力並びに信頼性は高い。一方、近隣地 域内にはアパート等の賃貸用不動産は僅少であり、賃貸市場も成熟していないことから、収益還元法は適用しないこと とした。以上より代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原緑 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,400 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 94.7] [100.0] 100 55,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緑区のうち相模湖地区の人口減少率及び老齢 化率は高く、需給は弱含みの傾向にある。 大きな地域要因の変動はない。都心部への交 通接近性や生活利便性が劣るため、需要は軟 調状態が続き、地価は前年と同様に下落傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.9 環境　　　　　　  -2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％