別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 相模原緑 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原緑 -6 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　木村　悦人   TEL.

鑑定評価額 34,100,000 円  １㎡当たりの価格 313,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 240,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市緑区橋本６丁目２４９番１８ ｢橋本６－４２－１２｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にマン ションも見られる住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 橋本 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 橋本駅周辺は利便性が高くリ ニア新駅（工事中）による発 展的な期待感がある。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 橋本駅北西方 700m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅の「橋本」駅に比較的近く、交通・生活利便性も高く一定の需要がある。橋本駅はリニア新駅の工事も進 捗中であることから、それらの発展的期待感から、地価は今後とも上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    323,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    161,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ横浜線、京王線「橋本」駅を最寄駅とする徒歩圏及び自転車利用等の範囲における一般住宅地域で ある。需要者は、市内居住者が多いが周辺市町村や一部に東京からの転入者もみられる。リニア事業の長期化の懸念は あるが、「橋本」駅の交通・生活利便性や発展するという期待感から住宅・商業ともに不動産需要は旺盛である。宅地 市場での需要の中心的価格帯は、土地１２０㎡程度では３千万円台後半、土地建物総額で５千万円前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心として一部にアパート等も在するが、アパート、マンション等は自己保有地の活用が目的と みられ、収益を目的とした需要は少なく収益価格は説得力に欠ける結果となった。取引需要では自用目的が主であって 、居住の快適性等が重視される地域である。よって取引事例から求めた実証的な比準価格を重視して、収益価格を参酌 し、代表標準地との検討及び市場分析等を踏まえた調整を行った結果、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原緑 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    274,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.1] [100.0] 100 313,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    303,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年に引き続き新型コロナ感染症の影響が雇 用・所得環境、消費マインドの動向等に不透 明感を与え続けている。 利便性が高い「橋本」駅が最寄駅であり、居 住環境も標準的な地域であるので需要は底堅 い。地価は強含み。市場の特性等の変動要因 はみられない。 地域内の標準的画地である。個別的要因の変 動はみられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％