鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

相模原緑 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０３ -53	相模原市緑区		更地	（　）	ほぼ台形	東4.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１０４１１０７ -27	相模原市緑区		建付地	（　）	ほぼ台形	北6.5m市道、中間画地		２中専 (70,200)
c	１０４１１０７ -59	相模原市緑区		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	１０４１１０５ -35	相模原市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m私道、西4.5m、準角地		１住居 (80,180)
e	１０４１１１１Ｄ -9	相模原市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 224,327	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	228,365	100 [ 88.5]	258,040	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	266,000
b	(　 ) 192,063	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	207,226	100 [ 88.1]	235,217		242,000
c	(　 ) 256,052	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	233,466	100 [ 95.9]	243,447		251,000
d	(　 ) 214,685	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	218,549	100 [ 90.3]	242,025		249,000
e	(　 ) 261,975	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	274,300	100 [ 95.9]	286,027		295,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 252,000 円／㎡]

相模原緑 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,254,668	754,562	3,500,106	2,634,660	865,446	（　0.9446） 817,500	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	17,393,617 円　　　　（　 133,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原緑 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	180 ％	131 ㎡	11.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ（３５㎡）ファミリータイプ６戸、鉄骨造３階建の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

廊下等は床面積不算入のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,652	115,640	1.0	115,640
							1.0	115,640
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,686	118,020	1.0	118,020
							1.0	118,020
3～ 3	住宅	70.00	100.0	70.00	1,720	120,400	1.0	120,400
							1.0	120,400
～

～

計		210.00	100.0	210.00		354,060		354,060
								354,060

⑨年額支払賃料	354,060 円　×　12ヶ月　＝　 4,248,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,248,720 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 169,949 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,078,771 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	354,060 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,399 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 354,060 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 172,498 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,254,668 円　　　　（　 32,478 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１１０Ｔ　　　　-7	1,735 ( 1,698)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,711	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,759 円/㎡　月額支払賃料（　 1,686 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１１１０Ｔ　　　　-8	2,001 ( 1,919)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 97.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,790
c	１０４１１１０Ｔ　　　　-9	1,755 ( 1,683)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,777

相模原緑 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,500 円	35,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	127,462 円	4,248,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 303,400 円	35,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 754,562 円　（　　　　　　 5,760 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,700,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,634,660 円（　　　　　 20,112 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,254,668 円
②総費用	754,562 円
③純収益　①－②	3,500,106 円
④建物等に帰属する純収益	2,634,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	865,446 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	817,500 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,240 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,393,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
相模原緑 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原緑 -5

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　西田　利寛

TEL.

鑑定評価額

31,800,000 円

１㎡当たりの価格

243,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市緑区橋本８丁目８６４番２８｢橋本８－１０－１｣				②地積　(㎡)	131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (70,180)
	1:1	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南4.5m市道	水道、ガス、下水	橋本 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
．５ｍ市道

交通

施設

橋本駅北西方

1.2km

法令

規制

２住居
(70,180)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

橋本駅から概ね徒歩圏の既成住宅地域であり、リニア新駅開設に伴う発展的期待感が高い。新型コロナウィルス
感染症拡大懸念から一時的に勢いは弱まったが、将来的には安定的に上昇していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 263,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市内においてＪＲ横浜・京王相模原線各駅から徒歩～徒歩限界圏に存する中小規模の戸建住宅を中
心とする住宅地域である。需要者の中心は相模原市の居住者のほか東京都心や横浜方面に通勤する勤労世帯等である。
「橋本」駅周辺はリニア新駅予定等の発展期待感から人気が高い。住宅地取引はコロナ禍にあって一時停滞したが、好
況感を取り戻しつつある。土地１３０㎡程度で３２００万円前後、新築住宅は４０００万円台半ばが中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は周辺類似地域に存する低層住宅地の事例から比準した。比準の結果、要因格差は妥当な範囲に収束し、標準
地の市場性を反映した値を得た。収益価格は最有効使用の共同住宅を想定して求めたが、橋本駅周辺の賃料水準は地価
の上昇に遅行しており低位となった。近隣地域は自用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準に収益価格を比較
考量し、かつ代表標準地との秤衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　相模原緑 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 274,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[100.0]

100
[120.6]

[103.0]
100

243,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緑区の人口は微減、世帯数は微増で推移して
いる。都市機能が高い橋本地区及びその周辺
地区と山間の旧津久井郡部では地価の二極化
が顕著である。

橋本駅及び商業施設に近く、利便性が良好な
既成住宅地域で希少性があり、コロナ禍にあ
っても価格は上昇基調にある。地域要因に変
動はない。

南道路であり、日照、居住の快適性等におい
て優位性が認められる。個別的要因に変動は
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +16.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原緑 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１１０７ -10	相模原市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、西4m、角地		１住居 (80,200)
b	１０４１１０７ -59	相模原市緑区		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	１０４１１０３ -53	相模原市緑区		更地	（　）	ほぼ台形	東4.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０４１１０５ -35	相模原市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m私道、西4.5m、準角地		１住居 (80,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 263,126	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	262,615	100 [ 102.0]	257,466	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	265,000
b	(　 ) 256,052	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	257,066	100 [ 101.0]	254,521		262,000
c	(　 ) 224,327	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	225,427	100 [ 87.5]	257,631		265,000
d	(　 ) 214,685	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	222,500	100 [ 87.8]	253,417		261,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 263,000 円／㎡]

相模原緑 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,476,841	781,956	3,694,885	2,730,600	964,285	（　0.9446） 910,864	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	19,380,085 円　　　　（　 148,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原緑 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.00	Ｓ3	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	70 ％	200 ％	180 ％	131 ㎡	11.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺にアパートがあり賃貸需要が認められる。１戸当たり３５㎡程度、１ＤＫタイプの３階建共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,667	116,690	1.0	116,690
							1.0	116,690
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,701	119,070	1.0	119,070
							1.0	119,070
3～ 3	住宅	70.00	100.0	70.00	1,735	121,450	1.0	121,450
							1.0	121,450
～

～

計		210.00	100.0	210.00		357,210		357,210
								357,210

⑨年額支払賃料	357,210 円　×　12ヶ月　＝　 4,286,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,286,520 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 179,141 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,299,379 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	357,210 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,429 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 357,210 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 174,033 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,476,841 円　　　　（　 34,174 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１１１１Ｔ　　　　-4	1,705 ( 1,705)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,758	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,774 円/㎡　月額支払賃料（　 1,701 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１１１１Ｔ　　　　-6	1,735 ( 1,698)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	1,789
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原緑 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	185,000 円	37,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	134,356 円	4,478,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 314,500 円	37,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 781,956 円　（　　　　　　 5,969 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,000,000 円	設計監理料率　 176,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,730,600 円（　　　　　 20,844 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,476,841 円
②総費用	781,956 円
③純収益　①－②	3,694,885 円
④建物等に帰属する純収益	2,730,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	964,285 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	910,864 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,953 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,380,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,000 円／㎡）