鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎麻生 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０７ -15	川崎市麻生区		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
b	１０４０２０２Ｄ -7	川崎市多摩区		更地	（　）	長方形	南東6m区画街路、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
c	１０４０２０１Ｄ -2	川崎市多摩区		建付地	（　）	長方形	南西20m県道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
d	１０４０２０５ -5	川崎市麻生区		底地	（　）	台形	南東10m県道、西4m、二方路		準住居高度3種最高20m (80,200)
e	１０４０２０２ -20	川崎市麻生区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m県道、北西6m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 280,234	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	281,075	100 [ 98.4]	285,645	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	297,000
b	(　 ) 638,655	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	641,210	100 [ 149.9]	427,759		445,000
c	(　 ) 287,931	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	289,083	100 [ 100.7]	287,073		299,000
d	(　 68,358) 227,860	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	224,062	100 [ 77.8]	287,997		300,000
e	(　 ) 218,326	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	212,391	100 [ 73.7]	288,183		300,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +16.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 299,000 円／㎡]

川崎麻生 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,783,400	7,266,533	32,516,867	24,355,200	8,161,667	（　0.9267） 7,563,417	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	160,923,766 円　　　　（　 209,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎麻生 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	400.00	ＲＣ4	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	100 ％	200 ％	200 ％	770 ㎡	26.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅　１階店舗フロア貸し、２～４階住宅３ＬＤＫファミリータイプ

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

周辺同種の建物の有効率等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	95.5	382.00	2,650	1,012,300	6.0	6,073,800
							0.0	0
2～ 2	住宅	400.00	93.8	375.00	2,053	769,875	2.0	1,539,750
							1.0	769,875
3～ 3	住宅	400.00	93.8	375.00	2,070	776,250	2.0	1,552,500
							1.0	776,250
4～ 4	住宅	400.00	93.8	375.00	2,100	787,500	2.0	1,575,000
							1.0	787,500
～

計		1,600.00	94.2	1,507.00		3,345,925		10,741,050
								2,333,625

⑨年額支払賃料	3,345,925 円　×　12ヶ月　＝　 40,151,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,507.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,151,100 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,356,088 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,595,012 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,741,050 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 98,818 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,333,625 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,089,570 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,783,400 円　　　　（　 51,667 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０２Ｔ　　　　-20	2,422 ( 2,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,422	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,143 円/㎡　月額支払賃料（　 2,053 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０２０４Ｔ　　　　-16	1,977 ( 1,974)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,977
c	１０４０２０５Ｔ　　　　-29	2,039 ( 1,955)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,039

川崎麻生 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,770,000 円	354,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,258,533 円	41,951,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 521,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,009,000 円	354,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	354,000 円	354,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	354,000 円	354,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,266,533 円　（　　　　　　 9,437 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	354,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,355,200 円（　　　　　 31,630 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,783,400 円
②総費用	7,266,533 円
③純収益　①－②	32,516,867 円
④建物等に帰属する純収益	24,355,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,161,667 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,563,417 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,823 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,923,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 209,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川崎麻生 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎麻生 5-5

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　山口　健司

TEL.

鑑定評価額

228,000,000 円

１㎡当たりの価格

296,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市麻生区栗平２丁目２番４外｢栗平２－２－１２｣				②地積　(㎡)	770 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高20m (100,200)
	1:1.2	店舗ＲＣ2	小売店舗、金融機関等が混在する駅前の商業地域	北東16m市道、南東側道	水道、ガス、下水	栗平 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 70 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 770 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

栗平駅北方

120m

法令

規制

近商
(100,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

駅前の商業地域であるが、商圏は限定的である。格別の価格変動要因はなく、当分は現状にて推移するものと予
測する。地価は概ね横ば～緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 205,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね川崎市北部及び横浜市北部に位置する商業地域である。主たる需要者は、食品や生活必需品等を扱
うスーパーマーケット、ドラックストア、コンビニエンスストア等を経営する事業者等が想定される。小田急多摩線沿
線の商業地で他地域からの顧客の流入が見られる地域ではなく、需要も限定的と把握される。市場の取引価格、立地条
件や規模等によっても異なるため一概に把握するのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は背後地を低層住宅地とする商業地で、最有効使用の想定建物は一階部分の店舗等は採算が見込まれるが、２階
以上の賃貸住宅は採算性が悪いことから、収益価格はやや低位に試算された。自用目的の取引が中心の商業地であるの
で、信頼性のある取引事例により求めた実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡を踏ま
え、単価と総額との関連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎多摩 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 429,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[152.5]

[104.0]
100

295,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    293,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は厳しい状況が、緩和されつつある。麻
生区の商業地の地価水準は横ばい～緩やかな
上昇傾向である。

駅前商店地だが、商圏は狭く背後は低層住宅
地である。地域要因に特段の変動はない

角地で街路条件が優り、代替競争関係にある
不動産との比較おいては競争力がある。個別
的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎麻生 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０１Ｄ -23	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
b	１０４０２０３ -8	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北13m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
c	１０４０２０１Ｄ -26	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		近商高度3種最高20m 地区計画等 (90,200)
d	１０４０２０９ -26	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	北東3.6m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 284,366	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	286,641	100 [ 105.3]	272,214	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	283,000
b	(　 ) 325,008	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	326,633	100 [ 118.5]	275,640		287,000
c	(　 ) 378,770	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	383,694	100 [ 120.7]	317,891		331,000
d	(　 ) 235,795	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	235,795	100 [ 82.7]	285,121		297,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +27.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 300,000 円／㎡]

川崎麻生 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街に存し、再通達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,965,956	6,742,838	30,223,118	22,428,800	7,794,318	（　0.9504） 7,407,720	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	157,611,064 円　　　　（　 205,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎麻生 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	ＲＣ4	1,582.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	100 ％	200 ％	200 ％	770 ㎡	26.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２～４階各７戸、床面積５３㎡のファミリータイプの共同住宅

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

周辺の同種ビルのレンタブル比等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	382.00	95.5	364.81	2,634	960,910	6.0	5,765,460
							0.0	0
2～	居宅	400.00	93.8	375.20	1,850	694,120	2.0	1,388,240
							1.0	694,120
3～	居宅	400.00	93.8	375.20	1,900	712,880	2.0	1,425,760
							1.0	712,880
4～	居宅	400.00	93.8	375.20	1,950	731,640	2.0	1,463,280
							1.0	731,640
～

計		1,582.00	94.2	1,490.41		3,099,550		10,042,740
								2,138,640

⑨年額支払賃料	3,099,550 円　×　12ヶ月　＝　 37,194,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,490.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,194,600 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,119,568 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,875,032 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,042,740 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 92,393 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,138,640 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 998,531 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,965,956 円　　　　（　 48,008 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０３Ｔ　　　　-31	2,818 ( 2,719)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,450	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,647 円/㎡　月額支払賃料（　 2,634 円/㎡）　基準階 F B
b	１０４０２０３Ｔ　　　　-32	2,682 ( 2,602)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,606
c	１０４０２０３Ｔ　　　　-3	3,462 ( 3,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,885

川崎麻生 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,630,000 円	326,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,169,838 円	38,994,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 520,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,771,000 円	326,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	326,000 円	326,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	326,000 円	326,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,742,838 円　（　　　　　　 8,757 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	326,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,582.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,428,800 円（　　　　　 29,128 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,965,956 円
②総費用	6,742,838 円
③純収益　①－②	30,223,118 円
④建物等に帰属する純収益	22,428,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,794,318 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,407,720 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,620 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,611,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 205,000 円／㎡）