鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎麻生 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０２ -1	川崎市多摩区		更地	（　）	長方形	南東6m区画街路、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
b	１０４０５０５ -11	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東12m国道、南西3m、二方路		近商高度6種最高20m (100,400)
c	１０４０２０２ -2	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m区画街路、南西6m、角地		商業地区計画等 (100,400)
d	１０４０１０３ -16	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、中間画地		近商 (100,300)
e	１０４０１０８ -23	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	西5.4m市道、中間画地		商業 (100,324)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 764,706	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	776,941	100 [ 103.3]	752,121	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	752,000
b	(　 ) 638,978	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	633,278	100 [ 90.4]	700,529		701,000
c	(　 ) 870,000	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	839,343	100 [ 109.7]	765,126		765,000
d	(　 ) 535,829	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	539,044	100 [ 81.6]	660,593		661,000
e	(　 ) 884,999	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	889,424	100 [ 126.9]	700,886		701,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 720,000 円／㎡]

川崎麻生 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,448,939	3,879,851	14,569,088	9,825,800	4,743,288	（　0.9519） 4,515,136	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	100,336,356 円　　　　（　 582,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎麻生 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.00	ＲＣ3F1B	525.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	176 ㎡	11.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所、地下１階及び地上１階は店舗、フロア貸し、２～３階は事務所、フロア貸しを想定。

⑦有効率　 89.7 ％
の理由

共用部分を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	105.00	90.0	94.50	3,240	306,180	6.0	1,837,080
							0.0	0
1～ 1	店舗	140.00	85.0	119.00	5,000	595,000	10.0	5,950,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	140.00	92.0	128.80	3,240	417,312	6.0	2,503,872
							0.0	0
3～ 3	事務所	140.00	92.0	128.80	2,700	347,760	6.0	2,086,560
							0.0	0
～

計		525.00	89.7	471.10		1,666,252		12,377,512
								0

⑨年額支払賃料	1,666,252 円　×　12ヶ月　＝　 19,995,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 471.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,995,024 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,659,587 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,335,437 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,377,512 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 113,502 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,448,939 円　　　　（　 104,824 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０３Ｔ　　　　-28	2,940 ( 2,850)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.2]	100 [ 60.0]	5,315	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,042 円/㎡　月額支払賃料（　 5,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２０３Ｔ　　　　-29	5,005 ( 4,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.2]	100 [100.0]	5,488
c	１０４０２０３Ｔ　　　　-31	2,818 ( 2,719)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.2]	100 [ 65.0]	4,915

川崎麻生 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	730,000 円	146,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	599,851 円	19,995,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,017,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,241,000 円	146,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,879,851 円　（　　　　　　 22,045 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	146,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 525.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,825,800 円（　　　　　 55,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,448,939 円
②総費用	3,879,851 円
③純収益　①－②	14,569,088 円
④建物等に帰属する純収益	9,825,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,743,288 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,515,136 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,654 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,336,356 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 582,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
川崎麻生 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎麻生 5-3

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　坂井　誠

TEL.

鑑定評価額

121,000,000 円

１㎡当たりの価格

690,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市麻生区万福寺１丁目１６番２｢万福寺１－１６－５｣				②地積　(㎡)	176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）地区計画等 (90,300)
	1:1.5	店舗Ｓ3F1B	中層の店舗、事務所ビル等が多い商業地域	南西12m市道	水道、ガス、下水	新百合ヶ丘 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

区役所等に近い駅前商業地域

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

新百合ヶ丘駅北西方

100m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

周辺には行政機関等も存し、商業集積度も増し、発展性が見込まれる地域であると予測する。駅との接近性に優
り、地価水準は上昇傾向となるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 690,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 572,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市を圏域とする商業地域である。需要者の中心は、事業又は投資目的で事務所、店舗等を求める個
人又は法人事業者、不動産業者等である。近隣地域は、新百合ヶ丘駅南口との比較において繁華性は劣るが、駅前商業
地として希少性が高く、背後地の購買力も認められ、画地規模等も需要に見合う。商業地の取引は、取引当事者間の個
別的事情及び取引目的、画地条件等に左右されがちであり、需要の中心となる価格帯は把握困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、自用の店舗、事務所ビルの外、賃貸用店舗及び事務所も存する商業地域である。主要駅への立地に優る商
業地で、店舗、事務所等の賃貸需要は高く、自用目的の取引の外、収益性を重視する取引も見込まれる。以上より、市
場における取引価格を基礎とする比準価格を重視し、収益性及び投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに
代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎多摩 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 849,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[ 99.0]

100
[126.5]

[100.0]
100

691,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はコロナ禍の影響による厳しい状況が緩
和されつつあるが、持ち直しの動きに弱さが
見られる。今後とも地価への影響を注視する
必要がある。

新百合ヶ丘駅への接近性に優る商業地域であ
る。繁華性は中程度であるが、立地の希少性
、不動産への資金流入等を反映し、地価は上
昇傾向である。

新百合ヶ丘駅からの顧客の流動性、画地規模
等を考慮すると、近隣地域内での競争力は優
る。個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎麻生 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０２Ｄ -2	川崎市多摩区		貸家建付地	（　）	長方形	南東6m区画街路、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
b	１０４０２０２ -2	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m区画街路、南西6m、角地		商業地区計画等 (100,400)
c	１０４０２０８ -22	川崎市多摩区		建付地	（　）	不整形	北15m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,200)
d	１０４０２０２Ｄ -1	川崎市多摩区		更地	（　）	長方形	南東6m区画街路、中間画地		近商高度3種最高20m 地区計画等 (90,200)
e	１０４０２０６ -34	川崎市麻生区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西6m、角地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 884,846	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	915,816	100 [ 129.1]	709,385	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	709,000
b	(　 ) 870,000	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	861,553	100 [ 126.9]	678,923		679,000
c	(　 ) 577,135	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	597,747	100 [ 85.3]	700,758		701,000
d	(　 ) 685,460	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	714,935	100 [ 105.6]	677,022		677,000
e	(　 ) 489,665	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	480,157	100 [ 70.4]	682,041		682,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +24.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 690,000 円／㎡]

川崎麻生 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,956,240	3,245,471	13,710,769	8,950,900	4,759,869	（　0.9519） 4,530,919	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	100,687,089 円　　　　（　 572,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎麻生 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	137.75	ＲＣ3F1B	517.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	176 ㎡	11.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼事務所　地下１階及び１階店舗フロア貸し、２～３階事務所フロア貸し

⑦有効率　 92.3 ％
の理由

建物の構造、用途、規模等を考量

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	104.50	90.4	94.50	2,900	274,050	6.0	1,644,300
							0.0	0
1～ 1	店舗	137.75	92.7	127.75	4,548	581,007	10.0	5,810,070
							0.0	0
2～ 2	事務所	137.75	92.7	127.75	2,600	332,150	6.0	1,992,900
							0.0	0
3～ 3	事務所	137.75	92.7	127.75	2,400	306,600	6.0	1,839,600
							0.0	0
～

計		517.75	92.3	477.75		1,493,807		11,286,870
								0

⑨年額支払賃料	1,493,807 円　×　12ヶ月　＝　 17,925,684 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 477.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,925,684 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,075,541 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,850,143 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,286,870 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 106,097 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,956,240 円　　　　（　 96,342 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０１Ｔ　　　　-24	4,810 ( 4,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,810	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,586 円/㎡　月額支払賃料（　 4,548 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２０７Ｔ　　　　-20	4,766 ( 4,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,863
c	１０４０２０２Ｔ　　　　-25	4,640 ( 4,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,549

川崎麻生 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	665,000 円	133,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	537,771 円	17,925,684　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 646,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,130,500 円	133,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	133,000 円	133,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,245,471 円　（　　　　　　 18,440 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	133,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 517.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,950,900 円（　　　　　 50,857 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,956,240 円
②総費用	3,245,471 円
③純収益　①－②	13,710,769 円
④建物等に帰属する純収益	8,950,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,759,869 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,530,919 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,744 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,687,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 572,000 円／㎡）