鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎麻生 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０２ -2	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m区画街路、南西6m、角地		商業地区計画等 (100,400)
b	１０４０２０２ -1	川崎市多摩区		更地	（　）	長方形	南東6m区画街路、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
c	１０４０２０１Ｓ -2	川崎市宮前区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南西18m市道、南東14m、角地		近商 (91,257)
d	１０４０２０１Ｄ -25	川崎市多摩区		貸家建付地	（　）	長方形	南東6m区画街路、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 870,000	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	848,250	100 [ 64.8]	1,309,028	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,350,000
b	(　 ) 764,706	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	777,706	100 [ 65.6]	1,185,527		1,220,000
c	(　 ) 1,238,779	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,188,048	100 [ 83.0]	1,431,383		1,470,000
d	(　 ) 884,846	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	906,082	100 [ 70.4]	1,287,048		1,330,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,300,000 円／㎡]

川崎麻生 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	294,648,757	87,713,045	206,935,712	141,685,000	65,250,712	（　0.9310） 60,748,413	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	1,412,753,791 円　　　　（　 1,210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎麻生 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	806.05	ＳＲＣ8F2B	8,039.01
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	70 ％	600 ％	600 ％	1,168 ㎡	26.0 m x 45.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

高層店舗兼事務所　各階はフロア貸。平面・自走式駐車場３８台。地下１～２階の駐車場の有効面積は約９５０㎡。

⑦有効率　 64.6 ％
の理由

周辺の同種建物の有効率等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	751.23	70.0	525.86	7,119	3,743,597	12.0	44,923,164
							0.0	0
2～ 2	店舗	806.05	80.7	650.48	4,270	2,777,550	8.0	22,220,400
							0.0	0
3～ 8	事務所	783.61	80.0	626.89	3,560	2,231,728	8.0	17,853,824
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗・駐車場	842.06	30.0	252.62	3,920	990,270	8.0	7,922,160
							0.0	0
地下 2～ 2	駐車場	938.01

計		8,039.01	64.6	5,190.30		20,901,785		182,188,668
								0

⑨年額支払賃料	20,901,785 円　×　12ヶ月　＝　 250,821,420 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 5,190.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 49,826,880 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の店舗兼事務所ビルの共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 38 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	300,648,300 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 9,120,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 16,856,415 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	292,911,885 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	182,188,668 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,730,792 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	760,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 6,080 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	294,648,757 円　　　　（　 252,268 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０７Ｔ　　　　-13	6,100 ( 5,669)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	7,135	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,190 円/㎡　月額支払賃料（　 7,119 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２０７Ｔ　　　　-18	6,889 ( 6,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	7,368
c	１０４０２０７Ｔ　　　　-19	5,142 ( 4,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	7,068

川崎麻生 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,750,000 円	2,150,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	46,465,245 円	309,768,300　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,922,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 18,275,000 円	2,150,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,150,000 円	2,150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,150,000 円	2,150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 87,713,045 円　（　　　　　　 75,097 円／㎡）　　（経費率　　 29.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9310

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,150,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 8,039.01 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	141,685,000 円（　　　　　 121,306 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	294,648,757 円
②総費用	87,713,045 円
③純収益　①－②	206,935,712 円
④建物等に帰属する純収益	141,685,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	65,250,712 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	60,748,413 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,011 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,412,753,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,210,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川崎麻生 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎麻生 5-2

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　大橋　政善

TEL.

鑑定評価額

1,480,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,060,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市麻生区上麻生１丁目５番３｢上麻生１－５－２｣				②地積　(㎡)	1,168 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）地区計画等 (70,600)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ8F2B	中高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	北東12m市道、背面道	水道、ガス、下水	新百合ヶ丘 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 180 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

川崎市北西部を代表する駅前
商業地域

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

新百合ヶ丘駅南東方

200m

法令

規制

商業
(70,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

高度商業地としての繁華性や集客力は安定している。今後は横浜市営地下鉄の延伸計画により、新百合ヶ丘駅の
利便性向上、周辺商業地への顧客の流入が期待される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,290,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,210,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市及び横浜市内の主要駅周辺の商業地の存する圏域である。需要者は、資本力を有する投資法人、
不動産業者等が想定される。新百合ヶ丘駅周辺地区は、大型商業施設が集積する駅前商業地で、区内のみならず周辺地
域からの集客力もある。取引価格は、景気の動向をはじめ、取引の目的や需要者の属性による影響を受けやすく、中心
となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の主たる需要は投資法人及び不動産業者であるが、収益価格には賃料設定や利回りの把握等に不確定要素が
あることを考慮し、市場で取引された実証的な比準価格を標準とし、理論的な収益価格も関連付け、指定基準地との検
討及び単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　麻生 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,260,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の先行きに不透明感はあるが、Ｊリート
による物件取得の動きもあり不動産投資市場
ではコロナ禍の影響は小さく、底堅く推移し
ている。

大型の商業施設が集積する駅前商業地。この
１年で地域要因に特段の変動はない。営業自
粛は緩和され、人流も大方回復している。

二方路画地で街路条件が優り、市場競争力が
ある。個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

+0.8 ％

３　試算価格算定内訳

川崎麻生 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０１Ｄ -25	川崎市多摩区		貸家建付地	（　）	長方形	南東6m区画街路、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
b	１０４０２０２ -2	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m区画街路、南西6m、角地		商業地区計画等 (100,400)
c	１０４０１０８ -23	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	西5.4m市道、中間画地		商業 (100,324)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 884,846	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	900,773	100 [ 68.9]	1,307,363	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,350,000
b	(　 ) 870,000	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	836,857	100 [ 67.4]	1,241,628		1,280,000
c	(　 ) 885,517	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	892,601	100 [ 74.5]	1,198,122		1,230,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,290,000 円／㎡]

川崎麻生 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	290,924,517	86,509,274	204,415,243	139,049,000	65,366,243	（　0.9310） 60,855,972	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	1,415,255,163 円　　　　（　 1,210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎麻生 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	806.05	ＳＲＣ8F2B	8,039.01
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	70 ％	600 ％	600 ％	1,168 ㎡	26.0 m x 45.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＳＲＣ８Ｆ２Ｂの店舗兼事務所ビル。平面・自走式駐車場３８台。地下１～２階の駐車場の有効面積は約９５０㎡。各階はフロア貸。

⑦有効率　 64.6 ％
の理由

周辺の同種ビルのレンタブル比率等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	751.23	70.0	525.86	7,000	3,681,020	12.0	44,172,240
							0.0	0
2～ 2	店舗	806.05	80.7	650.48	4,300	2,797,064	8.0	22,376,512
							0.0	0
3～ 8	事務所	783.61	80.0	626.89	3,500	2,194,115	8.0	17,552,920
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗・駐車場	842.06	30.0	252.62	3,700	934,694	8.0	7,477,552
							0.0	0
地下 2～ 2	駐車場	938.01

計		8,039.01	64.6	5,190.30		20,577,468		179,343,824
								0

⑨年額支払賃料	20,577,468 円　×　12ヶ月　＝　 246,929,616 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 5,190.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 49,826,880 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の店舗兼事務所ビルの共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 38 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 9,120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	296,756,496 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 9,120,000 円　　×　　 20.0 ％　＝　　 16,661,825 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	289,214,671 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	179,343,824 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,703,766 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	760,000 円　×　　 80.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 6,080 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	290,924,517 円　　　　（　 249,079 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０１Ｔ　　　　-28	5,173 ( 4,990)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	7,160	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,092 円/㎡　月額支払賃料（　 7,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２０１Ｔ　　　　-29	7,524 ( 7,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	7,333
c	１０４０２０４Ｔ　　　　-24	5,799 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	6,782

川崎麻生 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,550,000 円	2,110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	45,881,474 円	305,876,496　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,922,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 17,935,000 円	2,110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,110,000 円	2,110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,110,000 円	2,110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 86,509,274 円　（　　　　　　 74,066 円／㎡）　　（経費率　　 29.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9310

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,110,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 8,039.01 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	139,049,000 円（　　　　　 119,049 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	290,924,517 円
②総費用	86,509,274 円
③純収益　①－②	204,415,243 円
④建物等に帰属する純収益	139,049,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	65,366,243 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	60,855,972 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,103 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,415,255,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,210,000 円／㎡）