別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 川崎麻生 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -33 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩美   TEL.

鑑定評価額 30,100,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区向原３丁目１７番１３ ｢向原３－１７－１３｣ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       205 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 バス便利用の住宅地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 新百合ヶ丘駅北西方 2.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 住環境が良好な住宅地域として熟成しており、今後も現状にて推移するものと予測する。バス便利用であり、画 地規模、景気動向等を反映して、地価水準は下落傾向となるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね麻生区及び隣接市区内におけるバス便利用の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居 住者で、東京都内、川崎中心部への通勤者である。住環境が良好な住宅地域であるが、交通接近性に劣り、画地規模が 大きく総額が嵩むため、単価が安くなる傾向がある。新築建売住宅の外、中古戸建住宅による供給が主である。新築住 宅は小規模化が進み、需要の中心価格帯は土地建物総額で３，５００万円から４，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、収益性より居住の快適性が重視される住宅地域に属する。貸家につ いては転勤等に伴って賃貸される程度である。指定容積率が低く、バス便利用の地域で、賃貸需要は乏しく、賃貸市場 が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、実証的で規範性の高い比準価格を採用し、代表標 準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎麻生 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    219,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [153.6] [103.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 麻生区の人口は増加傾向であるが、高齢化率 が川崎市全体よりも高い。地価は、景気動向 、立地、地勢、規模、環境等の影響を受けて いる。 新百合ヶ丘駅を最寄駅とする閑静な住宅地域 で、地域要因に特段の変動はない。総額、立 地等により需要は弱含みで、地価は下落傾向 で推移している。 南東道路に面し、日照、通風等が良好で、快 適性に優る。規模、形状は標準的であるが、 競争力は優っている。特段の変動要因はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％