別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 川崎麻生 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -26 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　一嘉   TEL.

鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区虹ケ丘１丁目１２番８ ｢虹ケ丘１－１２－５｣ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 建築協定 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 あざみ野 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅が連坦する区画整然 としたバス便の住宅地域 街 路 基準方位・北６ｍ市 道 交通 施設 あざみ野駅北西方 3.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 バス便の住宅地域で、横浜市営地下鉄の新百合ヶ丘駅までの延伸計画があり、周辺のすすき野附近に新駅が開設 される予定である。しかし、実現までにはかなり期間を要し、当分の間、地価は横ばいで推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小田急小田原線・東急田園都市沿線のバス便の環境良好な住宅地域である。主な需要者は川崎市北部また は東京都南部、横浜市北部からの２次取得者と判断される。分譲からすでに２５年程経過しており、居住者の高齢化と ともに、潜在的な供給量は多いものと推測されるが、現時点での供給量は限定的で、需要とバランスがとれている。中 心となる価格帯は土地建物の総額では４５００～５５００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住環境良好なバス便住宅地域である。比準価格は類似のバス便住宅地域の取引事例を比 較検討して求めており、市場性を反映した実証的な価格と判断される。本件においては、バス便地域であり、かつ、低 容積率であることから、投資不適格な立地と判断され、収益価格の適用は断念した。そこで、比準価格を採用し、単価 と総額の関連の適否、代表標準地との検討結果にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎麻生 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    176,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [ 91.0] [102.0] 100 190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    190,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 麻生区は首都圏のベッドタウンで、人口は微 増で推移。高齢化人口比率はやや高い。低金 利政策下、コロナ禍の先行き不透明ながら景 気は回復基調。 バス便の大規模開発された住宅地域で需要供 給ともに少ない。横浜市営地下鉄延伸計画が 存するが、現時点での影響は認められず、横 ばい傾向で推移。 東道路で、規模もほぼ標準的であり、市場競 争力は普通である。個別的要因に変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％