別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 川崎麻生 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -25 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　健司   TEL.

鑑定評価額 35,600,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区千代ケ丘７丁目２番２ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄駅へバス便を利用する区 画整然とした住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 新百合ヶ丘駅北方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持していくと予測する。バス便地域への需要の弱さも見受 けられ、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、麻生区、多摩区内の小田急小田原線各駅からバス便を利用する住宅地域で、需要者は都心、川崎市中心 部等へ通勤する３０～４０歳代のサラリーマン層が主体である。供給は従来の未利用地や既存の規模の大きい宅地を細 分化して、総額を抑えた戸建住宅が主体である。土地のみの分譲は少ないが、土地で３０００万円台、新築建売住宅で ４０００万円～５０００万円程度が市場の主要な価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。類似地域における多数の信頼性ある取引事例を収 集し、適正な比準価格を試算し得た。しかし、当該地域は用途が一低専のため経済合理的な賃貸住宅の経営は困難なこ とから収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。したがって、現実の取引事例に基づく比準価格を標準とし、代表 標準地との検討、不動産市場の動向、単価と総額との関連の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎麻生 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    219,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [127.7] [103.0] 100 177,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    179,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は厳しい状況が、緩和されつつある。麻 生区の人口はやや増加傾向、取引価格は駅徒 歩圏では緩やかな上昇傾向、徒歩圏外ではや や下落傾向。 一般住宅が建ち並んでいる住宅地域で、地域 要因に特に変動はない。駅徒歩圏外のため、 地価は緩やかな下落傾向に推移している。 住環境は良好で、東南道路に面し、日照・通 風は優る。区画規模が大きく総額が張り、市 場競争力は普通。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％