別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 川崎麻生 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -24 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　基久   TEL.

鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区細山５丁目２１９番１１ ｢細山５－１０－７｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 丘陵地に中規模住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 読売ランド前 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.6 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 細山５丁目の北東側を県道（ １２４号線）が走るが、細山 １丁目との境になっている。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 私鉄　小田急小田原線 読売ランド前駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は徒歩限界圏ではあるが、中規模の画地が整然と配置された既成の戸建住宅地域として熟成している。 新型コロナウイルス感染症再拡大の懸念が払拭され得ない価格時点現在、価格水準の動向予測は困難であった。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、細山地区や（対象標準地の最寄駅である）「読売ランド前」駅及び小田急小田原線沿線駅を最寄駅とす る徒歩圏及び徒歩限界圏内の戸建住宅地域等である。新宿等の都心部へ通勤する４０歳代後半の給与所得者や自営業者 等が需要者の大半を占めている。総額を重視した自用目的での取引が主体である。市場では、土地は２～３千万円程度 （複合不動産としては）新築戸建住宅は４５百万円前後が、また中古戸建住宅は３千万円程度が需要の中心と考える。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ近隣地域においては、案件としても自用目的での取引が中心である。経済合理性に基づく賃貸経営 の想定は困難であり、収益還元法の適用を断念せざるを得なかった。（コロナ禍の下での事例資料に基づき試算された 点を鑑みても市場性を反映し）実証性に基づく比準価格を標準として、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、就中資料 の選択、検討及び活用の適否、並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎麻生 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    219,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [130.7] [100.0] 100 168,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 麻生区住宅地域の一般的な価格水準への新型 コロナウイルス感染症の顕著な影響は令和３ 年は認められなかった。今後の動向を注視す べきと思料する。 区画整然とした近隣地域内部の住環境は良好 である。しかし新型コロナウイルス感染症の 終息の不透明感を反映し価格水準は横這い基 調を呈している。 リビングを南側に設ければ日照・通風等に関 して居住の快適性は確保でき得る。近隣地域 の中庸的画地としての選好性は潜在的に維持 されると考える。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +24.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％