別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 川崎麻生 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -21 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　茂   TEL.

鑑定評価額 36,600,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区王禅寺東５丁目１９７番２３ ｢王禅寺東５－２４－８｣ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 私鉄　小田急小田原線 新百合ヶ丘駅の南方 2.9km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の戸建住宅が連坦し住宅地として熟成し、地域要因に大きな変動はみられない。今後の地価動向はバス便 エリアであること、総額がかさむことから需要には一定の限界があり、微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は麻生区内の小田急小田原線沿線各駅を最寄駅とするバス便利用圏内の戸建住宅地域等と判定する。川崎・ 横浜及び都区内に通勤する３０～５０歳代の給与所得者層が需要の中心である。市場において土地は３０００万円台、 新築戸建住宅では５０００万円台が需要の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はバス便エリアの中規模一般住宅が連坦する地域である。不動産取引は自用目的での取引が中心である。経済 合理性に基づく賃貸経営の想定は困難であり、収益還元法の適用を断念せざるを得なかった。評価内容は多数の取引事 例資料を精査比較検討の結果比準価格が求められていることから、信頼性が高い。よって、比準価格を標準として、単 価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    176,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　麻生（県） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    175,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、引き続き持ち直しの動きに弱さがみ られる。麻生区内住宅地は小田急小田原線・ 多摩線徒歩圏とバス便地区で選別化が進んで いる。 住環境は良好であるが、バス便エリアで競合 物件が多く、総額が高額なことから需要は低 迷している。地価は、微減傾向で推移してい る。 代替競争関係にある不動産との優位性は接道 方位が南であること。その他変動要因はない 。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％ 0.0 ％