別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 川崎麻生 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -17 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩美   TEL.

鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区東百合丘１丁目６９８３番１３ ｢東百合丘１－３４－２２｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 百合ヶ丘 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄駅からバス便利用の熟成 した住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 百合ヶ丘駅南東方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後も現状にて推移するものと思料される。規模は需要に見合う が、バス便利用であり、地勢、景気動向等も反映して、地価は下落傾向となるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね麻生区、多摩区、宮前区内のバス便利用の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住 する自己使用目的の一次取得者層である。交通接近性、生活利便性に劣り、景気動向の影響も認められ、地元中心の需 要は総じて弱含みである。需要者は総額を重視する傾向にあり、需要の中心となる価格帯は、新築建売住宅は総額で３ ５００万円から４５００万円程度、中古住宅は総額で２５００万円から３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅が多い区画の整った住宅地域であり、収益物件はほとんど見られない。指定容積率が低く、交通 接近性に劣る地域で、収益性より居住の快適性が重視される住宅地域である。賃貸市場が形成されていないため、収益 還元法の適用は断念した。以上より、実証性に富み市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討及び 単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎麻生 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    176,000 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [107.1] [102.0] 100 162,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 麻生区の人口は増加傾向であるが、高齢化率 が川崎市全体よりも高い。地価は、景気動向 、立地、地勢、規模、環境等の影響を受けて いる。 最寄駅からバス便利用の住宅地域であり、需 要は弱含みである。規模は需要に見合うが、 一般的要因の影響も受けて地価は下落傾向で 推移している。 南西道路で、日照、通風等が良好である。形 状、規模は標準的で、個別的要因に特段の変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％