鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎麻生 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０１Ｄ -20	川崎市麻生区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
b	１０４０２０８ -1	川崎市麻生区		建付地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０４０２０１Ｄ -19	川崎市麻生区		建付地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０４０２０２ -20	川崎市麻生区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m県道、北西6m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０４０２０６ -35	川崎市麻生区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 162,260	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	168,288	100 [ 101.0]	166,622	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	170,000
b	(　 ) 179,718	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	178,828	100 [ 98.0]	182,478		186,000
c	(　 ) 189,896	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	187,103	100 [ 99.0]	188,993		193,000
d	(　 ) 218,326	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	212,815	100 [ 103.0]	206,617		211,000
e	(　 ) 148,743	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	147,565	100 [ 94.1]	156,817		160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 183,000 円／㎡]

川崎麻生 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,481,530	419,160	2,062,370	1,443,360	619,010	（　0.9699） 600,378	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	12,774,000 円　　　　（　 96,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎麻生 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	100 ％	100 ％	132 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：私道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、平均賃貸面積約３０㎡の共同住宅。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,750	105,000	2.0	210,000
							1.0	105,000
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,850	111,000	2.0	222,000
							1.0	111,000
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		216,000		432,000
								216,000

⑨年額支払賃料	216,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,592,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,592,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 215,136 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,376,864 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	432,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,961 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 216,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 100,522 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 183 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,481,530 円　　　　（　 18,799 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０１Ｔ　　　　-20	1,800 ( 1,725)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,000	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,906 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０２０１Ｔ　　　　-21	1,874 ( 1,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	1,932
c	１０４０２０２Ｔ　　　　-22	1,711 ( 1,640)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 89.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	1,786

川崎麻生 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,000 円	18,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	77,760 円	2,592,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 158,100 円	18,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,600 円	18,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,600 円	18,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 419,160 円　（　　　　　　 3,175 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,443,360 円（　　　　　 10,935 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,481,530 円
②総費用	419,160 円
③純収益　①－②	2,062,370 円
④建物等に帰属する純収益	1,443,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	619,010 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	600,378 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,548 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,774,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川崎麻生 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎麻生 -14

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　山口　健司

TEL.

鑑定評価額

23,600,000 円

１㎡当たりの価格

179,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市麻生区片平４丁目２０５７番５｢片平４－３－２９｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）高度1種最高10m
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南西6m私道	水道、ガス、下水	柿生 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺には農地も残り、片平川
に近く、ミニ開発により形成
された私道沿いの住宅地域

街

路

基準方位　北　　６
ｍ　私道

交通

施設

柿生駅北西方

900m

法令

規制

１低専
(50,100)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

ほぼ熟成した既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維持していくと予測する。地価は
横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 184,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 73,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね麻生区内の小田急小田原線、多摩線沿いの住宅地域である。需要者の中心は圏内に居住または地縁の
ある一次取得者層である。土地の細分化による戸建開発が見られる程度で、大量の宅地供給はなく、熟成した住宅地で
あることから需給関係は安定している。土地のみの取引は少なく、土地建物総額で３５００万円～４５００万円程度を
中心に取引が行われている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には賃貸アパート等も存するが、地主の節税対策を兼ねたアパートが中心で、収益性だけで賃料水準が形成されて
いないため、収益価格は低位に試算された。典型的な需要者は、自己所有目的のエンドユーザーで、居住の快適性が重
視される住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と
総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎麻生 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 210,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[117.3]

[102.0]
100

179,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    179,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は厳しい状況が、緩和されつつある。麻
生区の人口はやや増加傾向、取引価格は駅徒
歩圏では緩やかな上昇傾向、徒歩圏外ではや
や下落傾向。

一般住宅が建ち並んでいる住宅地域で、地域
要因に特に変動はない。住環境は良好で、駅
徒歩圏内のため、地価は横ばい～緩やかな上
昇傾向基調。

南西道路で日照・通風は比較的良好、位置、
形状、規模は標準的で、市場競争力はやや優
れている。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎麻生 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０７ -23	川崎市麻生区		更地	（　）	ほぼ台形	北東9.5m市道、中間画地		２中専高度2種最高15m (70,150)
b	１０４０２０７ -22	川崎市麻生区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
c	１０４０２０３ -28	川崎市麻生区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０４０２０４ -17	川崎市麻生区		建付地	（　）	台形	東6m市道、北西6m、角地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 273,496	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	254,015	100 [ 134.4]	188,999	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	193,000
b	(　 ) 231,316	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	215,333	100 [ 121.0]	177,961		182,000
c	(　 ) 183,486	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	172,072	100 [ 96.9]	177,577		181,000
d	(　 ) 163,963	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	155,539	100 [ 92.2]	168,697		172,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +7.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

川崎麻生 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,502,396	446,614	2,055,782	1,583,040	472,742	（　0.9699） 458,512	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,755,574 円　　　　（　 73,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎麻生 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	Ｗ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	100 ％	100 ％	132 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：私道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建　共同住宅　１ＤＫ（３０㎡）×４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
2～	居宅	60.00	100.0	60.00	1,767	106,020	2.0	212,040
							1.0	106,020
1～	居宅	60.00	100.0	60.00	1,717	103,020	2.0	206,040
							1.0	103,020
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		209,040		418,080
								209,040

⑨年額支払賃料	209,040 円　×　12ヶ月　＝　 2,508,480 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 72,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,580,480 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 180,634 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,399,846 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	418,080 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,888 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 209,040 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 98,662 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,502,396 円　　　　（　 18,958 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２１１Ｔ　　　　-19	1,788 ( 1,715)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,862	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,845 円/㎡　月額支払賃料（　 1,767 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０２０１Ｔ　　　　-20	1,800 ( 1,725)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,933
c	１０４０２０１Ｔ　　　　-23	1,604 ( 1,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,740

川崎麻生 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,000 円	20,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	77,414 円	2,580,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 173,400 円	20,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,400 円	20,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 446,614 円　（　　　　　　 3,383 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,400,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,583,040 円（　　　　　 11,993 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,502,396 円
②総費用	446,614 円
③純収益　①－②	2,055,782 円
④建物等に帰属する純収益	1,583,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	472,742 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	458,512 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,474 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,755,574 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,900 円／㎡）