別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 川崎麻生 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎麻生 -13 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩美   TEL.

鑑定評価額 37,800,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市麻生区金程４丁目１１番１７ ｢金程４－１１－１７｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等が見られる住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新百合ヶ丘 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により形成 された区画の整った住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 新百合ヶ丘駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 住環境が良好な戸建住宅地域であり、今後も現状にて推移するものと思料する。画地規模、交通接近性、景気動 向等を反映して、地価水準は僅かな下落から横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね麻生区及び隣接市区内に存する小田急小田原線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給 圏内に居住する東京都内への通勤者で、買替層も多い。閑静な住宅地域であるが、画地規模が比較的大きく総額が嵩む ため、総額とのバランスにより価格が形成されている。バス便利用で、景気の影響もあり、需要は弱含みである。需要 の中心価格帯は、土地のみで３，０００万円から４，０００万円台、土地建物総額で５，０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層住居専用地域で指定容積率が低く、最寄駅からの接近性に劣る地域であり、アパート等の収益物件はほとんどない 。一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。一方 、規範性を有する取引事例から試算された比準価格の信頼性は高い。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代 表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎麻生 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    219,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.7] [103.0] 100 188,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    189,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 麻生区の人口は増加傾向であるが、高齢化率 が川崎市全体よりも高い。地価は、景気動向 、立地、地勢、規模、環境等の影響を受けて いる。 新百合ヶ丘駅を最寄駅とする閑静な住宅地域 である。画地規模、需給動向等も反映して地 価は僅かな下落から横ばい傾向で推移してい る。 南東道路に面し、日照、通風等が良好で、快 適性に優る。規模、形状は標準的であるが、 競争力は優っている。特段の変動要因はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％