鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０９ -23	川崎市宮前区		更地	（　）	長方形	南東12m市道、南西4.2m、角地		準住居高度3種最高20m (80,200)
b	１０４０２０２ -17	川崎市麻生区		更地	（　）	不整形	北東12m市道、西3.3m、二方路		２住居高度3種最高20m (70,200)
c	１０４０２１１Ｄ -20	川崎市宮前区		更地	（　）	ほぼ台形	南東12m市道、中間画地		準住居高度3種最高20m 宅造工事規制区域 (70,200)
d	１０４０２０１Ｄ -2	川崎市多摩区		建付地	（　）	長方形	南西20m県道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
e	１０４０２１１ -11	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m県道、中間画地		準住居高度3種最高20m 宅造工事規制区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,280	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	202,418	100 [ 90.0]	224,909	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	225,000
b	(　 ) 182,284	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	224,281	100 [ 73.0]	307,234		307,000
c	(　 ) 164,268	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	165,254	100 [ 71.0]	232,752		233,000
d	(　 ) 287,931	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	290,522	100 [ 110.2]	263,632		264,000
e	(　 ) 196,033	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	231,550	100 [ 92.0]	251,685		252,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -29.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

川崎宮前 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,129,656	1,974,861	9,154,795	5,868,640	3,286,155	（　0.9504） 3,123,162	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	66,450,255 円　　　　（　 127,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	167.56	ＲＣ3	435.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	525 ㎡	31.1 m x 16.9 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～３階共同住宅とする店舗兼共同住宅を想定

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

地域の標準的なレンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	167.56	91.6	153.52	2,816	432,312	6.0	2,593,872
							0.0	0
2～	居宅	134.19	92.3	123.80	2,000	247,600	2.0	495,200
							1.0	247,600
3～	居宅	134.19	92.3	123.80	2,100	259,980	2.0	519,960
							1.0	259,980
～

～

計		435.94	92.0	401.12		939,892		3,609,032
								507,580

⑨年額支払賃料	939,892 円　×　12ヶ月　＝　 11,278,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 401.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,278,704 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 823,109 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,935,595 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,609,032 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,564 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 507,580 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 160,497 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,129,656 円　　　　（　 21,199 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２１０Ｔ　　　　-21	2,603 ( 2,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,214	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,835 円/㎡　月額支払賃料（　 2,816 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２０８Ｔ　　　　-9	2,220 ( 2,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,596
c	１０４０２０５Ｔ　　　　-23	2,304 ( 2,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,695

川崎宮前 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	426,500 円	85,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	352,761 円	11,758,704　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 300,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 725,000 円	85,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,300 円	85,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,300 円	85,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,974,861 円　（　　　　　　 3,762 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,300,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 435.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,868,640 円（　　　　　 11,178 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,129,656 円
②総費用	1,974,861 円
③純収益　①－②	9,154,795 円
④建物等に帰属する純収益	5,868,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,286,155 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,123,162 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,949 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,450,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
川崎宮前 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎宮前 5-5

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　石田　茂

TEL.

鑑定評価額

123,000,000 円

１㎡当たりの価格

235,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月9日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市宮前区平１丁目７５６番１｢平１－１－７｣				②地積　(㎡)	525 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (70,200)
	2:1	店舗兼事務所Ｓ2	店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域	南12m市道	水道、ガス、下水	宮前平 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 140 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 31.1 ｍ、奥行　約　　 16.4 ｍ、規模　　 525 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

宮前平

2.2km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

標準地は路線商業地域で、特段の価格変動要因もなく当分の間、現状のまま推移するものと予測する。バス便エ
リアの路線商業地需要は限定されているため、今後の地価動向は概ね横ばいで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 235,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川崎市北部を中心とする路線商業地域及び駅前の近隣商業地域と判定する。需要者はスーパーやコンビニ
エンスストア・ドラッグストア等のチェーン店を全国展開する法人または地元の事業者等が中心と考えられる。商業地
の取引は、当事者間の個別的事情や事業内容、土地の個別性等により多様な需要が想定され、需要の中心となる価格帯
を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地域では、収益価格は取引の重要な指標となるが、近隣地域は繁華性の低い郊外型路線商業地域で、収益性より節
税や店舗展開の必要性で、土地利用されている傾向が強いことから規範性に欠ける。比準価格は取引市場の動向を反映
した価格と認められる。よって、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、更に代表標準地との検討を踏ま
え、単価と総額の関連に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎宮前 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 282,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[103.0]

100
[117.3]

[100.0]
100

236,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    233,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は引き続き持ち直しの動きに弱さがみら
れる。収益用不動産の投資需要は存するが、
賃料水準は地域・物件の状況により差異が大
きい。

バス便地区の路線商業地域で特別な変動要因
はない。投資用不動産需要は存し地価は微増
傾向で推移している。

特に個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２１１Ｄ -20	川崎市宮前区		更地	（　）	ほぼ台形	南東12m市道、中間画地		準住居高度3種最高20m 宅造工事規制区域 (70,200)
b	１０４０２０９ -23	川崎市宮前区		更地	（　）	長方形	南東12m市道、南西4.2m、角地		準住居高度3種最高20m (80,200)
c	１０４０２０４ -7	川崎市宮前区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9.5m市道、北西4m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
d	１０４０２０５ -28	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.8m市道、東4.5m、角地		準住居高度3種最高20m (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 164,268	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	164,268	100 [ 71.3]	230,390	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	230,000
b	(　 ) 211,280	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	211,280	100 [ 92.1]	229,403		229,000
c	(　 ) 221,402	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	221,402	100 [ 93.1]	237,811		238,000
d	(　 ) 213,885	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	213,885	100 [ 88.2]	242,500		243,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 235,000 円／㎡]

川崎宮前 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,292,075	2,193,533	10,098,542	6,797,440	3,301,102	（　0.9504） 3,137,367	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	66,752,489 円　　　　（　 127,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	167.56	ＲＣ3	435.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度3種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	525 ㎡	31.1 m x 16.9 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗（フロア貸）、２階～３階は平均専有面積６２㎡程度（２ＬＤＫ）のファミリー向け共同住宅を想定した。

⑦有効率　 92.0 ％
の理由

類似する建物のレンタブル比を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	167.56	91.6	153.52	3,000	460,560	6.0	2,763,360
							0.0	0
2～ 2	居宅	134.19	92.3	123.80	2,090	258,742	2.0	517,484
							1.0	258,742
3～ 3	居宅	134.19	92.3	123.80	2,120	262,456	2.0	524,912
							1.0	262,456
～

～

計		435.94	92.0	401.12		981,758		3,805,756
								521,198

⑨年額支払賃料	981,758 円　×　12ヶ月　＝　 11,781,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 401.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,320,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,781,096 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,320,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 1,087,391 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,013,705 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,805,756 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,899 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 521,198 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 242,554 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	100,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 917 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,292,075 円　　　　（　 23,413 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２１１Ｔ　　　　-10	3,280 ( 3,181)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,074	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,015 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２１０Ｔ　　　　-21	2,603 ( 2,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,892
c	１０４０２０４Ｔ　　　　-21	4,052 ( 3,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [132.0]	100 [100.0]	3,198

川崎宮前 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	494,000 円	98,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	393,033 円	13,101,096　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 269,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 839,800 円	98,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	98,800 円	98,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,800 円	98,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,193,533 円　（　　　　　　 4,178 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,800,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 435.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,797,440 円（　　　　　 12,948 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,292,075 円
②総費用	2,193,533 円
③純収益　①－②	10,098,542 円
④建物等に帰属する純収益	6,797,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,301,102 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,137,367 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,976 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,752,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,000 円／㎡）