鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０１Ｄ -29	川崎市宮前区		建付地	（　）	不整形	北東16m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
b	１０４０２０４ -14	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、北西6.5m、角地		１中専高度2種最高15m 土地区画整理事業 (80,200)
c	１０４０２０５ -33	川崎市宮前区		建付地	（　）	不整形	北西11m市道、南3.6m、東2.7m、三方路		１中専高度2種最高15m (70,200)
d	１０４０２０５Ｄ -4	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西14m市道、南6m、北3m、三方路		近商高度3種最高20m (100,200)
e	１０４０２０５Ｄ -5	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	不整形	南西20m国道、中間画地		準工高度3種最高20m (71,205)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 326,912	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	347,903	100 [ 80.1]	434,336	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	434,000
b	(　 ) 512,814	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	491,813	100 [ 100.0]	491,813		492,000
c	(　 ) 233,288	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.7]	255,930	100 [ 55.2]	463,641		464,000
d	(　 ) 398,840	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.9]	380,009	100 [ 102.0]	372,558		373,000
e	(　 ) 758,424	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	786,572	100 [ 175.1]	449,213		449,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +70.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 440,000 円／㎡]

川崎宮前 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,629,055	3,297,222	16,331,833	10,595,200	5,736,633	（　0.9504） 5,452,096	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	116,002,043 円　　　　（　 329,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	136.00	ＲＣ5	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	353 ㎡	14.5 m x 24.4 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗：フロア貸し、住宅：１ＬＤＫタイプ（４５㎡程度）

⑦有効率　 96.3 ％
の理由

同種の建物における標準的な有効率を考量

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.00	96.3	131.00	3,284	430,204	6.0	2,581,224
							0.0	0
2～ 2	住宅	136.00	96.3	131.00	2,266	296,846	2.0	593,692
							1.0	296,846
3～ 3	住宅	136.00	96.3	131.00	2,299	301,169	2.0	602,338
							1.0	301,169
4～ 4	住宅	136.00	96.3	131.00	2,332	305,492	2.0	610,984
							1.0	305,492
5～ 5	住宅	136.00	96.3	131.00	2,364	309,684	2.0	619,368
							1.0	309,684

計		680.00	96.3	655.00		1,643,395		5,007,606
								1,213,191

⑨年額支払賃料	1,643,395 円　×　12ヶ月　＝　 19,720,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 655.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,720,740 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 1,430,852 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,009,888 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,007,606 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,571 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,213,191 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 572,596 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,629,055 円　　　　（　 55,606 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０５Ｔ　　　　-22	2,833 ( 2,707)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.3]	100 [100.0]	3,486	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,300 円/㎡　月額支払賃料（　 3,284 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２０５Ｔ　　　　-23	2,304 ( 2,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,909
c	１０４０２０６Ｔ　　　　-20	2,983 ( 2,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,489

川崎宮前 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	770,000 円	154,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	613,222 円	20,440,740　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 297,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,309,000 円	154,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上すべきその他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,297,222 円　（　　　　　　 9,341 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	154,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,595,200 円（　　　　　 30,015 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,629,055 円
②総費用	3,297,222 円
③純収益　①－②	16,331,833 円
④建物等に帰属する純収益	10,595,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,736,633 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,452,096 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,445 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,002,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 329,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川崎宮前 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎宮前 5-4

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　西　清貴

TEL.

鑑定評価額

147,000,000 円

１㎡当たりの価格

417,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市宮前区土橋２丁目１１番１３				②地積　(㎡)	353 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高20m (90,200)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ5	店舗、マンション等が混在する路線商業地域	北東18m市道	水道、ガス、下水	宮前平 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 50 ｍ、南 80 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 23.3 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

宮前平駅北西方

500m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

宮前平駅から徒歩圏内にある路線商業地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持していくと思
料される。マンションや店舗の需要があり、コロナ禍においても地価は安定的に推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 425,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 314,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市北部及び隣接市区の路線商業地域である。主な需要者は沿道サービス業等の事業者、賃貸経営を
行う投資家等である。田園都市線最寄り駅から徒歩圏内においては、まとまった土地については、マンション素地とし
ての需要も根強く、コロナ禍においても地価は安定的に推移している。市場の中心価格帯については、立地、規模によ
り総額が大きく変化するため把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、川崎市内の幹線道路沿いの事例を収集し比準を行った。やや広範囲になったが路線沿いの市場を反映した
信頼性の高い結論が得られた。一方、収益価格は路線沿いに最有効建物を想定し求められた価格であり、収益物件の価
値把握には有用な試算である。よって鑑定評価額を決定するに当たっては、反映した比準価格を中心に、収益価格を比
較考量し、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎宮前 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 282,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[103.0]

100
[ 66.4]

[100.0]
100

417,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    412,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による厳しい状況
が改善しつつあるが、海外での変異株の拡大
等による不安要素もあり、先行きは不透明で
ある。

「宮前平」駅から徒歩圏内に存する路線商業
地域である。店舗及びマンション用地の需要
が強く、コロナ禍でも地価は安定的に推移し
ている。

特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０１ -28	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
b	１０４０２０４ -12	川崎市宮前区		建付地	（　）	不整形	北東12m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m 土地区画整理事業 (70,200)
c	１０４０２０６Ｄ -1	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西14m市道、南6m、北3m、三方路		近商高度3種最高20m (100,200)
d	１０４０２０６Ｄ -2	川崎市中原区		建付地	（　）	台形	東22m市道、中間画地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 607,497	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	510,297	100 [ 116.4]	438,399	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	438,000
b	(　 ) 431,005	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.3]	397,881	100 [ 92.2]	431,541		432,000
c	(　 ) 398,840	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	386,952	100 [ 96.0]	403,075		403,000
d	(　 ) 535,829	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	540,651	100 [ 126.4]	427,730		428,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +9.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +17.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 425,000 円／㎡]

川崎宮前 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,067,277	3,315,336	15,751,941	10,264,800	5,487,141	（　0.9504） 5,214,979	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	110,957,000 円　　　　（　 314,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	136.00	ＲＣ5	680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	353 ㎡	14.5 m x 24.4 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２階～５階は専有面積４０～４２㎡程度の２ＤＫの居室を想定。

⑦有効率　 96.3 ％
の理由

類似不動産の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.00	96.3	131.00	3,365	440,815	6.0	2,644,890
							0.0	0
2～ 2	住宅	136.00	96.3	131.00	2,221	290,951	2.0	581,902
							1.0	290,951
3～ 3	住宅	136.00	96.3	131.00	2,255	295,405	2.0	590,810
							1.0	295,405
4～ 4	住宅	136.00	96.3	131.00	2,332	305,492	2.0	610,984
							1.0	305,492
5～ 5	住宅	136.00	96.3	131.00	2,332	305,492	2.0	610,984
							1.0	305,492

計		680.00	96.3	655.00		1,638,155		5,039,570
								1,197,340

⑨年額支払賃料	1,638,155 円　×　12ヶ月　＝　 19,657,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 655.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,657,860 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　％　＝　　 1,376,050 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,641,810 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,039,570 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,868 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,197,340 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 378,599 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,067,277 円　　　　（　 54,015 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０６Ｔ　　　　-19	2,220 ( 2,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,384	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,382 円/㎡　月額支払賃料（　 3,365 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２０６Ｔ　　　　-20	2,983 ( 2,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,376
c	１０４０２０６Ｔ　　　　-21	4,400 ( 4,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,385

川崎宮前 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	780,000 円	156,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	600,536 円	20,017,860　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 296,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,326,000 円	156,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,315,336 円　（　　　　　　 9,392 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	156,000,000 円	設計監理料率　 223,000 円／㎡　×　 680.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,264,800 円（　　　　　 29,079 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,067,277 円
②総費用	3,315,336 円
③純収益　①－②	15,751,941 円
④建物等に帰属する純収益	10,264,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,487,141 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,214,979 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,773 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,957,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 314,000 円／㎡）