鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２１１Ｄ -29	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10m県道、中間画地		近商 (100,300)
b	１０４０２１１Ｄ -30	川崎市宮前区		更地	（　）	不整形	南26.5m県道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
c	１０４０２０１Ｄ -2	川崎市多摩区		建付地	（　）	長方形	南西20m県道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
d	１０４０２１１Ｄ -20	川崎市宮前区		更地	（　）	ほぼ台形	南東12m市道、中間画地		準住居高度3種最高20m 宅造工事規制区域 (70,200)
e	１０４０２０１ -28	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m市道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 357,971	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	331,611	100 [ 125.6]	264,021	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	272,000
b	(　 ) 243,645	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	260,572	100 [ 90.8]	286,974		296,000
c	(　 ) 287,931	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	291,674	100 [ 103.0]	283,179		292,000
d	(　 ) 164,268	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	165,746	100 [ 79.7]	207,962		214,000
e	(　 ) 607,497	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	556,688	100 [ 142.6]	390,384		402,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +14.5
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.5
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +39.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 290,000 円／㎡]

川崎宮前 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,340,062	7,318,241	30,021,821	23,736,000	6,285,821	（　0.9267） 5,825,070	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	123,937,660 円　　　　（　 156,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	441.00	ＲＣ6	1,521.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度3種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	796 ㎡	23.0 m x 36.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

把握した需給動向等に照らし、１階は店舗（のフロア貸し又は部分貸し）、２階以上は（各階３ＬＤＫｔｙｐｅ３部屋の）住宅を想定

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を参考にして査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	441.00	85.0	374.85	3,165	1,186,400	6.0	7,118,400
							0.0	0
2～ 2	住宅	216.00	90.0	194.40	2,000	388,800	2.0	777,600
							1.0	388,800
3～ 4	住宅	216.00	90.0	194.40	2,030	394,632	2.0	789,264
							1.0	394,632
5～ 6	住宅	216.00	90.0	194.40	2,060	400,464	2.0	800,928
							1.0	400,464
～

計		1,521.00	88.6	1,346.85		3,165,392		11,076,384
								1,978,992

⑨年額支払賃料	3,165,392 円　×　12ヶ月　＝　 37,984,704 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,346.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,620,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,984,704 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,620,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,287,190 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,317,514 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,076,384 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 101,570 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,978,992 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 920,978 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,340,062 円　　　　（　 46,910 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０５Ｔ　　　　-22	2,833 ( 2,707)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	3,072	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,181 円/㎡　月額支払賃料（　 3,165 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２１１Ｔ　　　　-11	2,681 ( 2,566)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,290
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎宮前 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,725,000 円	345,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,188,141 円	39,604,704　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 782,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,932,500 円	345,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	345,000 円	345,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	345,000 円	345,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	修繕費及び維持管理費に含めて考量した。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,318,241 円　（　　　　　　 9,194 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	345,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,521.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,736,000 円（　　　　　 29,819 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,340,062 円
②総費用	7,318,241 円
③純収益　①－②	30,021,821 円
④建物等に帰属する純収益	23,736,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,285,821 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,825,070 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,318 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,937,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
川崎宮前 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎宮前 5-3

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　藤田　洋美

TEL.

鑑定評価額

227,000,000 円

１㎡当たりの価格

285,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市宮前区犬蔵１丁目１１０６番３０外｢犬蔵１－２３－１０｣				②地積　(㎡)	796 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (80,200)
	1:1.5	店舗Ｓ2	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南20m市道、北西側道	水道、ガス、下水	宮前平 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 110 ｍ、南 40 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

宮前平駅西方

2.2km

法令

規制

準住居
(80,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

東名川崎インターに近い路線商業地域で、特段の変動は認められず、当面は現状を維持して推移するものと予測
する。地価は概ね横這いから緩やかな上昇で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 286,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 137,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川崎市北部の路線商業地域を中心とする商業地域一帯と把握した。東名川崎インターへの接続が良好であ
るため、纏まった規模の土地の需要者の中心は、自動車販売や物流関連等の事業法人が想定される。中小規模の画地は
地元の中小事業者等である。商業地の取引は、当事者間の個別的事情や事業内容、土地の個別性等により多様な需要が
想定され、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地域では、収益価格は取引の重要な指標となるが、近隣地域は自用店舗や倉庫が多く見られる路線商業地域で、収
益性のみを重視して価格形成がされている市場ではないこと、収益価格は試算の過程で各種の想定項目を含むことから
市場の取引動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、更に、単価と総額の関連に留意し
て、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    282,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、持ち直しの動きに弱さがみられる。
コロナ禍においても資金調達環境は良好で投
資家の投資意欲は底堅い。

東名川崎インターに近い路線商業地域で特段
の変動要因はない。

角地で利用効率が高く、代替競争関係にある
不動産と比較した競争力は優る。個別的要因
に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２１１Ｄ -20	川崎市宮前区		更地	（　）	ほぼ台形	南東12m市道、中間画地		準住居高度3種最高20m 宅造工事規制区域 (70,200)
b	１０４０２０９ -23	川崎市宮前区		更地	（　）	長方形	南東12m市道、南西4.2m、角地		準住居高度3種最高20m (80,200)
c	１０４０２１１ -11	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m県道、中間画地		準住居高度3種最高20m 宅造工事規制区域 (70,200)
d	１０４０２０１Ｄ -2	川崎市多摩区		建付地	（　）	長方形	南西20m県道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 164,268	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	163,611	100 [ 71.4]	229,147	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	236,000
b	(　 ) 211,280	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	205,126	100 [ 74.4]	275,707		284,000
c	(　 ) 196,033	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	230,627	100 [ 99.6]	231,553		238,000
d	(　 ) 287,931	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	287,931	100 [ 103.0]	279,545		288,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 286,000 円／㎡]

川崎宮前 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,883,097	7,568,332	30,314,765	24,768,000	5,546,765	（　0.9267） 5,140,187	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	109,365,681 円　　　　（　 137,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	441.00	ＲＣ6	1,521.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度3種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	796 ㎡	23.0 m x 36.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（部分貸）、２階～６階は平均専有面積７２㎡程度（３ＬＤＫ）のファミリー向け共同住宅

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

類似する建物のレンタブル比を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	441.00	85.0	374.85	3,333	1,249,375	6.0	7,496,250
							0.0	0
2～ 2	住宅	216.00	90.0	194.40	2,000	388,800	2.0	777,600
							1.0	388,800
3～ 4	住宅	216.00	90.0	194.40	2,040	396,576	2.0	793,152
							1.0	396,576
5～ 6	住宅	216.00	90.0	194.40	2,060	400,464	2.0	800,928
							1.0	400,464
～

計		1,521.00	88.6	1,346.85		3,232,255		11,462,010
								1,982,880

⑨年額支払賃料	3,232,255 円　×　12ヶ月　＝　 38,787,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,346.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,404,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,787,060 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,404,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,335,858 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,855,202 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,462,010 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 105,107 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,982,880 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 922,788 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,883,097 円　　　　（　 47,592 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０６Ｔ　　　　-20	2,983 ( 2,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.3]	100 [100.0]	3,442	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,350 円/㎡　月額支払賃料（　 3,333 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２０５Ｔ　　　　-22	2,833 ( 2,707)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 96.3]	100 [100.0]	3,163
c	１０４０２０９Ｔ　　　　-27	2,338 ( 2,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 85.6]	100 [ 85.0]	3,455

川崎宮前 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,800,000 円	360,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,205,732 円	40,191,060　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 782,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,060,000 円	360,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	360,000 円	360,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	360,000 円	360,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,568,332 円　（　　　　　　 9,508 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	360,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,521.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,768,000 円（　　　　　 31,116 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,883,097 円
②総費用	7,568,332 円
③純収益　①－②	30,314,765 円
④建物等に帰属する純収益	24,768,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,546,765 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,140,187 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,458 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,365,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,000 円／㎡）