別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 川崎宮前 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎宮前 5-2 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　渡部　基久   TEL.

鑑定評価額 378,000,000 円  １㎡当たりの価格 331,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 280,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市宮前区有馬４丁目４番３ ｢有馬４－４－６｣ ②地積 　(㎡) 1,142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,200) 1:1 店舗 Ｓ3 飲食店、自動車販売 店等が見られる路線 商業地域 北22m国道 水道、ガス、下水 鷺沼 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   290 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.8 ｍ、奥行　約　　  33.8 ｍ、規模　　     1,140 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 有馬エリア南部は丘陵の尾根 上で横浜と接し、北部は国道 ２４６号が通る高台である。 街 路 ２２ｍ　国道 交通 施設 私鉄　東急田園都市線 鷺沼駅の南東方 1.0km 法令 規制 準住居 (70,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 「鷺沼駅周辺再編整備に伴う公共機能に関する基本方針」に基づく工事竣工後の商業利便性充実への期待は高い 。新型コロナウイルス感染症再拡大の懸念が払拭され得ない価格時点現在、価格水準の動向予測は困難である。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    336,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    253,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮前区及び隣接区内等を走る東急田園都市線、ＪＲ南武線、小田急小田原線沿線駅を最寄駅とする路線商 業地域等である。需要の中心は飲食関係業者、自動車関連業者、及び不動産業者等と思料する。またマンション業者も 潜在的な需要者と考える。一般に路線商業地は規模等によりその価格帯が様々であり、個別性が強く、剰へ店舗用地、 店舗兼事務所用地に対する取引数は限られ、収集した事例から需要の中心となる価格帯を把握することは難しかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内部では自己使用目的の店舗等が中心であり、事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は高くはない。（コロナ禍 の顕著な影響は認められなかったが）賃貸市場での賃貸水準の適正な把握は難しかった。総括の結果、（コロナ禍の下 での事例資料を中心に試算した）比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、 資料活用等の適否、収益計算に基づく単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 5-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    282,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [ 83.5] [100.0] 100 331,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    327,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の個人消費は新型コロナウイルス感染症 の再拡大が懸念され得る下で、ドラッグスト ア販売額は底堅く推移しスーパー販売額は弱 めの動きである。 商業集積性の比較的高い急行停車駅から徒歩 圏内に位置する。コロナ禍の終息の不透明感 等は否めないが、近隣地域の価格水準は増加 基調で推移する。 車両利用の顧客を対象とする路線商業地とし て効率的な画地規模を有する。近隣地域内の 中庸的画地としての選好性を潜在的に維持す るものと考える。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -10.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％