鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０２Ｄ -1	川崎市多摩区		更地	（　）	長方形	南東6m区画街路、中間画地		近商高度3種最高20m 地区計画等 (90,200)
b	１０４０２０２Ｄ -2	川崎市多摩区		貸家建付地	（　）	長方形	南東6m区画街路、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
c	１０４０５１０Ｄ -3	横浜市金沢区		更地	（　）	ほぼ長方形	東30m国道、西10m、二方路		商業高度7種最高31m (100,400)
d	１０４０６０６Ｄ -515	横浜市青葉区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、中間画地		近商高度6種最高20m (90,300)
e	１０４０６０６Ｄ -544	横浜市南区		更地	（　）	長方形	南東10m市道、北東5.4m、角地		商業高度7種最高31m (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 685,460	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	741,018	100 [ 74.4]	995,992	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	996,000
b	(　 ) 884,846	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	909,622	100 [ 85.7]	1,061,403		1,060,000
c	(　 ) 910,701	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	881,523	100 [ 81.3]	1,084,284		1,080,000
d	(　 ) 786,135	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	790,066	100 [ 76.3]	1,035,473		1,040,000
e	(　 ) 1,072,820	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,029,907	100 [ 99.8]	1,031,971		1,030,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +14.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,030,000 円／㎡]

川崎宮前 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	76,630,266	23,266,403	53,363,863	37,082,300	16,281,563	（　0.9289） 15,123,944	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	336,087,644 円　　　　（　 840,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	330.00	ＲＣ5F1B	1,980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	400 ㎡	16.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階以上店舗及び事務所区画貸し、地階は駐車場９台分を想定。

⑦有効率　 69.2 ％
の理由

共用部分を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	75.0	247.50	6,300	1,559,250	10.0	15,592,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	330.00	85.0	280.50	4,230	1,186,515	6.0	7,119,090
							0.0	0
3～ 5	事務所	330.00	85.0	280.50	3,330	934,065	6.0	5,604,390
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	330.00

～

計		1,980.00	69.2	1,369.50		5,547,960		39,524,760
								0

⑨年額支払賃料	5,547,960 円　×　12ヶ月　＝　 66,575,520 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 1,369.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 12,325,500 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の賃貸市場における共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,484,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	78,901,020 円　　×　　 6.3 ％＋　　　 2,484,000 円　　×　　 6.3 ％　＝　　 5,127,256 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	76,257,764 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	39,524,760 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 370,347 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	230,000 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,155 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	76,630,266 円　　　　（　 191,576 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０３Ｔ　　　　-9	4,277 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	6,432	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,353 円/㎡　月額支払賃料（　 6,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２０３Ｔ　　　　-10	5,205 ( 5,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 70.0]	7,150
c	１０４０２０３Ｔ　　　　-11	3,966 ( 3,724)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 65.0]	6,290

川崎宮前 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,755,000 円	551,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	11,393,903 円	81,385,020　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,332,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,683,500 円	551,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	551,000 円	551,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	551,000 円	551,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 23,266,403 円　（　　　　　　 58,166 円／㎡）　　（経費率　　 30.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	551,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,980.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,082,300 円（　　　　　 92,706 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	76,630,266 円
②総費用	23,266,403 円
③純収益　①－②	53,363,863 円
④建物等に帰属する純収益	37,082,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,281,563 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,123,944 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,810 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 336,087,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 840,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川崎宮前 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎宮前 5-1

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　西　清貴

TEL.

鑑定評価額

404,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,010,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	790,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市宮前区小台１丁目１８番７外				②地積　(㎡)	400 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	1:1.5	店舗Ｓ4	銀行、店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	南西16m市道	水道、ガス、下水	鷺沼近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

鷺沼駅前再開発事業の計画が
進行中である。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

鷺沼駅近接

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地域として繁華性の高い商業地域である。駅前再開発の計画が発表されており、今後、計画の具体化に
伴い、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,030,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 858,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市内の東急田園都市線、小田急線及びＪＲ南武線各駅前商業地域である。主たる需要者は、店舗等
自己使用目的の金融機関及び賃料収入を目的として収益物件を需要する不動産会社や投資家等である。急行停車駅の駅
前商業地域であり、繁華性は高く、駅前再開発の計画もあり需要は底堅い。コロナ禍でも地価への影響は少ない。市場
の中心価格帯は特段把握されるものではなく、不動産の規模、立地により大きく左右されるものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、商業地の取引事例が少ないため、ＪＲ南武線沿線及び東急東横線の駅周辺にも範囲を広げて収集した。地
域格差の大きいものもあるが、概ね適正な範囲で試算されたと思料される。一方、収益価格は、周辺の賃料相場に基づ
き最有効使用の建物の賃料収入を算定し価格を求めた。鑑定評価額決定にあたっては、市場の実態を反映した比準価格
を中心に、収益価格も比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎多摩 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 849,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[ 99.0]

100
[ 87.3]

[100.0]
100

1,000,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    990,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による厳しい状況
が改善しつつあるが、海外での変異株の拡大
等による不安要素もあり、先行きは不透明で
ある。

鷺沼駅前に存する商業地であり、駅周辺では
再開発の計画があり、今後、計画の具体化と
共に地域要因に変動が見られるものと思料さ
れる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０１Ｄ -25	川崎市多摩区		貸家建付地	（　）	長方形	南東6m区画街路、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
b	１０４０２０６Ｄ -4	川崎市中原区		建付地	（　）	長方形	南15m県道、東3.6m、角地		近商 (100,300)
c	１０４０２０６Ｄ -5	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	長方形	西5.4m市道、中間画地		商業 (100,324)
d	１０４０２０６Ｄ -6	川崎市中原区		更地	（　）	長方形	北7.3m市道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 884,846	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	906,082	100 [ 82.9]	1,092,982	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,090,000
b	(　 ) 885,652	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 124.7]	717,328	100 [ 76.1]	942,612		943,000
c	(　 ) 885,517	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	894,372	100 [ 90.7]	986,077		986,000
d	(　 ) 1,219,512	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	1,030,488	100 [ 94.1]	1,095,099		1,100,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +24.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,030,000 円／㎡]

川崎宮前 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	70,115,804	20,574,406	49,541,398	32,909,700	16,631,698	（　0.9289） 15,449,184	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	343,315,200 円　　　　（　 858,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	330.00	ＲＣ5F1B	1,980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	400 ㎡	16.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、　２階以上の事務所は２区画貸し、地階は駐車場（９台）

⑦有効率　 66.0 ％
の理由

建物の規模、構造、用途により判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	330.00	77.6	256.00	6,278	1,607,168	12.0	19,286,016
							0.0	0
2～ 2	事務所	330.00	79.5	262.50	3,459	907,988	6.0	5,447,928
							0.0	0
3～ 5	事務所	330.00	79.5	262.50	3,327	873,338	6.0	5,240,028
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	330.00

～

計		1,980.00	66.0	1,306.00		5,135,170		40,454,028
								0

⑨年額支払賃料	5,135,170 円　×　12ヶ月　＝　 61,622,040 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 1,306.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,754,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の賃貸市場における共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,484,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	73,376,040 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,484,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 6,118,483 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	69,741,557 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,454,028 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 372,177 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	230,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,070 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	70,115,804 円　　　　（　 175,290 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０６Ｔ　　　　-18	4,377 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 71.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,165	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,341 円/㎡　月額支払賃料（　 6,278 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２０３Ｔ　　　　-10	5,205 ( 5,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	6,399
c	１０４０２０５Ｔ　　　　-24	3,168 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 98.0]	100 [ 55.0]	6,459

川崎宮前 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,445,000 円	489,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	10,620,406 円	75,860,040　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,374,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,156,500 円	489,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	489,000 円	489,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	489,000 円	489,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,574,406 円　（　　　　　　 51,436 円／㎡）　　（経費率　　 29.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	489,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,980.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,909,700 円（　　　　　 82,274 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	70,115,804 円
②総費用	20,574,406 円
③純収益　①－②	49,541,398 円
④建物等に帰属する純収益	32,909,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,631,698 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,449,184 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,623 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 343,315,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 858,000 円／㎡）