別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 川崎宮前 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎宮前 -35 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　大橋　政善   TEL.

鑑定評価額 30,800,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市宮前区西野川２丁目３４７７番５３ ｢西野川２－１１－５｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東5m市道 水道、ガス、下水 梶が谷 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 梶が谷駅南方 2.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 バス便利用の住宅地で、地域要因に特段の変動もないことから、今後とも現状を維持するものと予測する。地価 の動向は、景気に左右されるが、概ね横這い傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮前区及び隣接市区の住宅地域で、このうちバス便利用の住宅地との価格牽連性が高い。主たる需要者は 市内及び都内勤務のサラーリマン等で、３０～４０歳代の一次取得者層が想定される。生産緑地などの今後開発素地と なりうる土地が多く残る地域で、新築戸建住宅の開発分譲事例は数多く見られる。市場の中心価格帯は、画地規模にも よるが、新築戸建住宅で総額３，５００万円～４，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から遠いバス便利用の低層住宅地域で、アパート等の収益物件は、賃貸需要や収益性の観点から投資採算性が見 込めないため収益還元法は非適用とした。当該地域は、居住の快適性や利便性が重視される一般住宅等の自己使用目的 の取引が中心であるので、市場で取引された事例から求めた比準価格を標準として、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    202,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [118.8] [103.0] 100 173,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で経済の先行きは依然不透明である が、川崎市の住宅市場は、人口増による底堅 い需要や低金利に下支えされ底堅く推移して いる。 バス便利用の住宅地。この１年で地域要因に 特段の変動はない。周囲では生産緑地指定解 除に伴う戸建開発が多く見られ、宅地化が進 んでいる。 南東方位以外は、代替・競争関係にある不動 産との比較における優劣はない。個別的要因 の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％