別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 川崎宮前 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎宮前 -34 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　坂井　誠   TEL.

鑑定評価額 24,700,000 円  １㎡当たりの価格 173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市宮前区野川本町２丁目８４６番３７ ｢野川本町２－２１－３０｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南5.5m私道 水道、ガス、下水 梶が谷 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄駅からバス便利用の丘陵 地の住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ私道 交通 施設 梶が谷駅南東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状にて推移するものと予測する。但し、交通利便性が劣るため、地 価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね宮前区内におけるバス便利用の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する自己使 用目的の一次取得者層である。バス路線が多く、住宅需要は相応にあるが、総額を重視する傾向である。取引市場では 土地のみの供給は少なく、新築建売住宅の外、中古戸建住宅の供給も比較的多い。新築建売住宅は総額で３０００万円 から４０００万円程度、中古戸建住宅は総額で２０００万円から３０００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 指定容積率が低く、交通接近条件は総じて劣る地域で、収益性より居住の快適性が重視される住宅地域に属する。信頼 性を有する取引事例から試算された比準価格の規範性は高い。一方、収益物件のほとんどは地主の土地活用の側面があ り、賃貸需要に乏しく、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。以上より、代表標準地との 検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    202,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [120.0] [103.0] 100 172,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    172,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍の影響による厳しい状況が緩 和されつつあるが、持ち直しの動きに弱さが 見られる。今後とも地価への影響を注視する 必要がある。 バス便利用の地域であるが、バス路線が多く 、建売及び中古の住宅需要は相応にある。総 額重視の取引が多く、地価は横ばい傾向で推 移している。 南道路に面し、日照、通風等が良好で、快適 性に優る。規模、形状は平均的で、競争力は 優る。個別的要因に特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％