鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２１０ -38	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０４０２１０ -36	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m府道、北6m、角地		１中専高度2種最高15m (70,200)
c	１０４０２０７ -11	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6.5m市道、西5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
d	１０４０２１０ -37	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
e	１０４０２１１Ｄ -12	川崎市宮前区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.5m市道、西6.5m、角地		１低専高度1種最高10m 宅造工事規制区域 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 247,554	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	253,111	100 [ 81.2]	311,713	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	321,000
b	(　 ) 375,072	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	357,942	100 [ 102.0]	350,924		361,000
c	(　 ) 371,287	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	361,915	100 [ 87.4]	414,090		427,000
d	(　 ) 380,392	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	370,790	100 [ 90.3]	410,620		423,000
e	(　 ) 290,816	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	278,629	100 [ 82.2]	338,965		349,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 344,000 円／㎡]

川崎宮前 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,041,536	1,389,982	6,651,554	4,590,360	2,061,194	（　0.9446） 1,947,004	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	41,425,617 円　　　　（　 182,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	118.50	Ｓ3	355.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	227 ㎡	13.7 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ、９戸。平均面積３９．５㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	118.50	100.0	118.50	1,930	228,705	2.0	457,410
							1.0	228,705
2～ 2	住宅	118.50	100.0	118.50	1,969	233,327	2.0	466,654
							1.0	233,327
3～ 3	住宅	118.50	100.0	118.50	1,989	235,697	2.0	471,394
							1.0	235,697
～

～

計		355.50	100.0	355.50		697,729		1,395,458
								697,729

⑨年額支払賃料	697,729 円　×　12ヶ月　＝　 8,372,748 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 355.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,372,748 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 669,820 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,702,928 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,395,458 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,838 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 697,729 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 325,770 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,041,536 円　　　　（　 35,425 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０６Ｔ　　　　-15	2,187 ( 2,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,044	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,056 円/㎡　月額支払賃料（　 1,969 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０２０６Ｔ　　　　-16	2,215 ( 2,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,053
c	１０４０２０６Ｔ　　　　-17	1,927 ( 1,925)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,070

川崎宮前 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	311,000 円	62,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	251,182 円	8,372,748　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 174,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 528,700 円	62,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,200 円	62,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,200 円	62,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,389,982 円　（　　　　　　 6,123 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 355.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,590,360 円（　　　　　 20,222 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,041,536 円
②総費用	1,389,982 円
③純収益　①－②	6,651,554 円
④建物等に帰属する純収益	4,590,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,061,194 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,947,004 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,577 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,425,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川崎宮前 -30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎宮前 -30

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　渡部　基久

TEL.

鑑定評価額

76,300,000 円

１㎡当たりの価格

336,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市宮前区有馬１丁目１５番６｢有馬１－１５－１５｣				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	南東6.5m市道	水道、ガス、下水	鷺沼 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 20 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.7 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 225 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

昭和３５年以降、東急田園都
市線開通準備が行われ、区画
整理は同４１年に行われた。

街

路

基準方位　北　　６
．５ｍ市道

交通

施設

私鉄　東急田園都市線
鷺沼駅の南東方
800m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

「鷺沼駅周辺再編整備に伴う公共機能に関する基本方針」が平成３１年３月に策定された。工事竣工の暁への期
待感はある。しかしコロナ禍再襲来の懸念が払拭され得ない価格時点現在、価格水準の動向予測は困難である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 344,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は対象標準地の最寄駅である「鷺沼」駅及び東急田園都市線沿線駅を最寄駅とする徒歩圏及び徒歩限界圏内
の低層住宅地域等である。需要の中心は都内等へ通勤する高額給与所得者及び買換え需要者等で、自用目的での取引が
主体である。（最寄駅周辺には進学教室が乱立しており、高学歴の世帯主夫妻が子弟に対して有名私立学校への進学を
切望する家庭が少なくない。）市場では、土地は７千万円前後、新築戸建住宅は１億円前後が需要の中心と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内ではアパートも存在するが、取引案件としては自用目的での取引が中心である。転勤等による定期借家のケ
ースも散見され得るが、それ以外での収益物件の取引案件は殆どない。以上の内容を総括して、（コロナ禍の下での事
例資料を中心に試算された）比準価格を標準として収益価格を斟酌し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、就中資料
の選択、検討及び活用の適否、並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎宮前 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 360,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[102.0]

100
[109.0]

[103.0]
100

336,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    335,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宮前区住宅地域の一般的な価格水準への新型
コロナウイルス感染症の顕著な影響は令和３
年は認められなかった。今後の動向を注視す
べきと思料する。

閑静な雰囲気の近隣地域は（急行停車駅であ
る）最寄駅接近性に優れる。しかしコロナ禍
の終息の不透明感を反映して価格水準は逓増
基調で推移する。

低層住宅地として接面方位は南東のため日照
の確保に優れ、居住の快適性はかなり良好で
ある。将来的にも当該優位性は維持されてい
くものと考える。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２１１Ｄ -17	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東6.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m 宅造工事規制区域 (70,200)
b	１０４０２０４ -4	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
c	１０４０２０６ -24	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.9m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,196)
d	１０４０２０６ -23	川崎市宮前区		更地	（　）	ほぼ整形	西6.5m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
e	１０４０２１０ -36	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m府道、北6m、角地		１中専高度2種最高15m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 322,886	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	320,648	100 [ 100.0]	320,648	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	330,000
b	(　 ) 283,375	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	253,068	100 [ 85.1]	297,377		306,000
c	(　 ) 453,412	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	413,017	100 [ 97.5]	423,607		436,000
d	(　 ) 295,072	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	328,186	100 [ 134.5]	244,004		251,000
e	(　 ) 375,072	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	357,569	100 [ 93.0]	384,483		396,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.5
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.5
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +34.5
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 344,000 円／㎡]

川崎宮前 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,207,055	1,437,791	6,769,264	4,789,620	1,979,644	（　0.9446） 1,869,972	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	39,786,638 円　　　　（　 175,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	116.64	Ｓ3	349.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	227 ㎡	13.7 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域分析、個別分析の結果を踏まえ、需給動向に基づき合計９部屋（契約面積１２坪（２ＤＫ）×３×３Ｆ）の賃貸経営を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

「外廊下及び外階段」の想定に起因するため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	116.64	100.0	116.64	2,000	233,280	2.0	466,560
							1.0	233,280
2～ 2	住宅	116.64	100.0	116.64	2,045	238,529	2.0	477,058
							1.0	238,529
3～ 3	住宅	116.64	100.0	116.64	2,080	242,611	2.0	485,222
							1.0	242,611
～

～

計		349.92	100.0	349.92		714,420		1,428,840
								714,420

⑨年額支払賃料	714,420 円　×　12ヶ月　＝　 8,573,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 349.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,573,040 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 711,562 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,861,478 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,428,840 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,102 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 714,420 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 332,475 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,207,055 円　　　　（　 36,154 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０５Ｔ　　　　-14	1,682 ( 1,612)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,072	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,135 円/㎡　月額支払賃料（　 2,045 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０２０９Ｔ　　　　-6	2,145 ( 1,977)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [113.5]	100 [100.0]	2,198
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎宮前 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	324,500 円	64,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	257,191 円	8,573,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 174,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 551,600 円	64,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	修繕費及び維持管理費に含めて考量した。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,437,791 円　（　　　　　　 6,334 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9446

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,900,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 349.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,789,620 円（　　　　　 21,100 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,207,055 円
②総費用	1,437,791 円
③純収益　①－②	6,769,264 円
④建物等に帰属する純収益	4,789,620 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,979,644 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,869,972 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,238 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,786,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,000 円／㎡）