鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０４ -6	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,160)
b	１０４０２０６ -20	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
c	１０４０２０６ -21	川崎市宮前区		建付地	（　）	袋地等	南西4.3m市道、北西3.5m、二方路		準住居高度3種最高20m (80,172)
d	１０４０２１１Ｄ -14	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m 宅造工事規制区域 (70,200)
e	１０４０２１１Ｄ -19	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m 宅造工事規制区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 201,251	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	197,305	100 [ 84.7]	232,946	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	233,000
b	(　 ) 236,633	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	231,993	100 [ 93.9]	247,064		247,000
c	(　 ) 202,234	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.0]	227,229	100 [ 92.2]	246,452		246,000
d	(　 ) 208,390	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	204,304	100 [ 101.0]	202,281		202,000
e	(　 ) 220,025	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	200,023	100 [ 86.3]	231,776		232,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 232,000 円／㎡]

川崎宮前 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,324,462	969,174	4,355,288	3,446,460	908,828	（　0.9718） 883,199	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	18,791,468 円　　　　（　 114,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.00	ＬＳ3	267.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	196 ％	165 ㎡	14.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積４０㎡程度、２ＤＫのファミリータイプの共同住宅を想定

⑦有効率　 92.2 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	89.00	92.2	82.06	1,794	147,216	2.0	294,432
							1.0	147,216
2～ 2	住宅	89.00	92.2	82.06	1,849	151,729	2.0	303,458
							1.0	151,729
3～ 3	住宅	89.00	92.2	82.06	1,867	153,206	2.0	306,412
							1.0	153,206
～

～

計		267.00	92.2	246.18		452,151		904,302
								452,151

⑨年額支払賃料	452,151 円　×　12ヶ月　＝　 5,425,812 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 246.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,425,812 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 325,549 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,100,263 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	904,302 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,500 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 452,151 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 215,699 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,324,462 円　　　　（　 32,269 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０９Ｔ　　　　-7	1,559 ( 1,559)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,804	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,930 円/㎡　月額支払賃料（　 1,849 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０２０８Ｔ　　　　-19	2,264 ( 2,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [ 97.0]	2,136
c	１０４０２０９Ｔ　　　　-4	1,964 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 98.8]	100 [101.0]	1,911

川崎宮前 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	233,500 円	46,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	162,774 円	5,425,812　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 82,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 396,900 円	46,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,700 円	46,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,700 円	46,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 969,174 円　（　　　　　　 5,874 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,700,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 267.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,446,460 円（　　　　　 20,888 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,324,462 円
②総費用	969,174 円
③純収益　①－②	4,355,288 円
④建物等に帰属する純収益	3,446,460 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	908,828 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	883,199 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,353 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,791,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川崎宮前 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎宮前 -28

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　山口　健司

TEL.

鑑定評価額

37,600,000 円

１㎡当たりの価格

228,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市宮前区犬蔵２丁目４３７２番４｢犬蔵２－２０－２｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,196)
	1.2:1	共同住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅、空地等が混在する住宅地域	北西4.9m市道	水道、ガス、下水	たまプラーザ 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 110 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

北東側の尻手黒川道路に比較
し高台に位置する

街

路

北西４．９ｍ市道

交通

施設

たまプラーザ駅北東方

1.5km

法令

規制

１中専
(70,196)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、アパートが混在する熟成した住宅地域で、地域要因に特段の変動もなく、今後も現在の住環境を維持
するものと予想する。地価は横ばいから弱含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 232,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川崎市宮前区を中心に、隣接市区を含む東急田園都市線沿線各駅からの主要交通手段がバス便の住宅地域
である。主たる需要者は都内若しくは市内へ通勤する３０～４０代の一次取得者が想定される。駅からやや距離がある
ことからやや利便性に劣るものの、一定の需要が認められる。需要の中心価格帯は画地規模によるが、土地価格で３，
０００万円台、新築戸建住宅で４，０００万円～５，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には賃貸アパート等も存するが、地主の節税対策を兼ねたアパートが中心で、収益性だけで賃料水準が形成されて
いないため、収益価格は低位に試算された。典型的な需要者は、自己所有目的のエンドユーザーで、居住の快適性が重
視される住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準値との検討を踏まえ、さらに単価と
総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎宮前 -29 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 183,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[102.0]

100
[ 77.8]

[100.0]
100

228,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は厳しい状況が、緩和されつつある。宮
前区の人口はやや増加傾向、取引価格は駅徒
歩圏では緩やかな上昇傾向、徒歩圏外ではや
や下落傾向。

一般住宅が建ち並んでいる住宅地域で、地域
要因に特に変動はない。駅徒歩圏外のため、
地価は横ばいから弱含みに推移している。

近隣地域内における位置、環境等は標準的で
、同一需給圏内の代替・競争不動産との競争
力の程度は、普通。個別要因に特段の変動は
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０６ -20	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
b	１０４０２０４ -6	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,160)
c	１０４０２１１Ｄ -14	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m 宅造工事規制区域 (200)
d	１０４０２０４ -8	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	東6m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 236,633	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	230,833	100 [ 98.8]	233,637	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 201,251	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	195,332	100 [ 84.5]	231,162		231,000
c	(　 ) 208,390	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	202,057	100 [ 101.0]	200,056		200,000
d	(　 ) 189,566	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	184,176	100 [ 80.1]	229,933		230,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 232,000 円／㎡]

川崎宮前 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街に存し、再通達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,547,853	1,021,991	4,525,862	3,645,720	880,142	（　0.9718） 855,322	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	18,198,340 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.00	ＬＳ3	267.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	60 ％	200 ％	196 ％	165 ㎡	14.0 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

軽量鉄骨３階建　２ＤＫ（４０㎡程度）×６戸

⑦有効率　 92.2 ％
の理由

周辺のレンタブル比より

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
3～	居宅	89.00	92.2	82.06	2,022	165,925	2.0	331,850
							1.0	165,925
2～	居宅	89.00	92.2	82.06	1,972	161,822	2.0	323,644
							1.0	161,822
1～	居宅	89.00	92.2	82.06	1,872	153,616	2.0	307,232
							1.0	153,616
～

～

計		267.00	92.2	246.18		481,363		962,726
								481,363

⑨年額支払賃料	481,363 円　×　12ヶ月　＝　 5,776,356 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 246.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,776,356 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 462,108 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,314,248 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	962,726 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,857 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 481,363 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 224,748 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,547,853 円　　　　（　 33,623 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０８Ｔ　　　　-19	2,264 ( 2,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	100 [110.0]	2,018	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,059 円/㎡　月額支払賃料（　 1,972 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０２０８Ｔ　　　　-20	2,554 ( 2,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [110.0]	100 [112.0]	2,013
c	１０４０２０７Ｔ　　　　-25	2,340 ( 2,245)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [108.0]	2,145

川崎宮前 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	247,000 円	49,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	173,291 円	5,776,356　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 83,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 419,900 円	49,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,021,991 円　（　　　　　　 6,194 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,400,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 267.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,645,720 円（　　　　　 22,095 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,547,853 円
②総費用	1,021,991 円
③純収益　①－②	4,525,862 円
④建物等に帰属する純収益	3,645,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	880,142 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	855,322 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,184 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,198,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）