別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 川崎宮前 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎宮前 -16 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　洋美   TEL.

鑑定評価額 26,200,000 円  １㎡当たりの価格 194,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市宮前区東有馬２丁目２８１２番７ ｢東有馬２－４－５｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 東4.3m市道 水道、ガス、下水 鷺沼 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 　基準方位　北　　 ４．３ｍ　　　　市 道 交通 施設 鷺沼駅東方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 バス便利用の住宅地域で、特段の変動要因は認められず今後も現状を維持して推移すると予測する。交通利便性 が劣る丘陵地の住宅地域で、需要は限定的で地価は緩やかな下落で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    194,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宮前区内の東急田園都市線沿線のバス便の住宅地域一帯と把握した。主たる需要者は都心へ通勤する３０ 代から４０代の一次取得者で、分割可能な土地は分譲素地を求める不動産業者である。未利用地や既存の中規模画地を 分割して総額を抑えた建売住宅が供給の中心となっており、市場の中心価格帯は新築戸建住宅で４５００万円前後であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はバス便利用の第一種低層住居専用地域内にあり、経済合理性が認められる賃貸経営の想定が困難であること から収益還元法の適用を断念した。主な需要者は自己使用を目的とする個人で、取引に際しては、居住の快適性、利便 性等が重視されるため、市場の取引動向を反映した比準価格の規範性は高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ 、単価と総額の関連にも留意して、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    202,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [105.1] [102.0] 100 194,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    195,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きに弱さがみられる。宮 前区の人口は増加しているが増加率は鈍化し ている。高齢化率は上昇している。 バス便利用の高台の住宅地域で特段の変動要 因はない。住環境は良好であるが駅接近性が やや劣り、需要は限定的で地価は弱含んでい る。 東道路で、日照に優れ、代替競争関係にある 不動産と比較した競争力はやや優る。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　  +1.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％