別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 川崎宮前 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎宮前 -13 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩美   TEL.

鑑定評価額 39,200,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市宮前区野川台１丁目３０１３番１１ ｢野川台１－１２－８｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ かに畑地が見られる 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 鷺沼 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    45 ｍ、南    75 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄駅からバス便利用の住宅 地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 鷺沼駅南東方 2.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、空地部分の分譲、住宅の建設が進んでいる。住環境、交通利便性、景気 動向等も反映して、地価は僅かな下落から横ばい傾向となるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    196,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川崎市宮前区及び隣接区内で、東急田園都市線及びＪＲ南武線沿線各駅からバス便利用の住宅地域である 。需要者の中心は同一需給圏内の居住者の外、圏外からの転入も認められる。建売業者が大規模画地を取得し、区画分 譲している物件も見られるが、新築建売住宅は比較的規模が小さいものが多く、総額で３，５００万円から４，０００ 万円台が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は中規模一般住宅が中心の住宅地域である。低層住居専用地域で指定容積率が低く、最寄駅からバス便利用 の地域であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。一方、規範性を有する取引事例から 試算された比準価格は実証的で、信頼性は高い。以上より、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検 討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    202,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [101.0] 100 196,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    197,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮前区の人口は増加傾向である。不動産の需 給動向は新型コロナウイルス感染症による景 気動向、立地や環境条件等の影響を受けてい る。 戸建住宅建設が進む住宅地域。住環境は概ね 良好であるが、立地、画地規模、総額との関 連で、地価は僅かな下落から横ばい傾向とな っている。 北東道路に面するため、日照、通風等はやや 優る。規模、形状は標準的で、市場競争力は 普通程度。個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％