鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０４ -10	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	北東8.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 土地区画整理事業 (50,80)
b	１０４０２０４ -13	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、北西5m、角地		１低専高度1種最高10m 土地区画整理事業 (60,80)
c	１０４０２０５ -27	川崎市宮前区		建付地	（　）	不整形	南西8.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
d	１０４０２０９Ｄ -2	川崎市宮前区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.5m市道、北西6.5m、角地		１低専高度1種最高10m (60,80)
e	１０４０２１１Ｄ -13	川崎市宮前区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西4.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 宅造工事規制区域 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 342,918	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	360,778	100 [ 137.9]	261,623	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	269,000
b	(　 ) 301,020	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	292,047	100 [ 126.1]	231,600		239,000
c	(　 ) 219,851	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	252,055	100 [ 102.0]	247,113		255,000
d	(　 ) 240,248	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	233,882	100 [ 100.0]	233,882		241,000
e	(　 ) 268,603	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	279,968	100 [ 112.1]	249,748		257,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 252,000 円／㎡]

川崎宮前 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,256,188	408,204	1,847,984	1,202,800	645,184	（　0.9699） 625,764	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	13,314,128 円　　　　（　 77,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	55.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	172 ㎡	13.9 m x 12.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

延べ床面積１００㎡、４ＬＤＫの２階建戸建住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,964	196,400	2.0	392,800
							1.0	196,400
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		196,400		392,800
								196,400

⑨年額支払賃料	196,400 円　×　12ヶ月　＝　 2,356,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,356,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 195,614 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,161,186 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	392,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,602 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 196,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 91,400 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,256,188 円　　　　（　 13,117 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０９Ｔ　　　　-13	1,591 ( 1,590)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	1,879	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,050 円/㎡　月額支払賃料（　 1,964 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２０９Ｔ　　　　-14	2,070 ( 1,908)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,246
c	１０４０２０９Ｔ　　　　-15	2,000 ( 1,917)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,116

川崎宮前 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	77,500 円	15,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	70,704 円	2,356,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 131,700 円	15,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,500 円	15,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,500 円	15,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 408,204 円　（　　　　　　 2,373 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,202,800 円（　　　　　 6,993 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,256,188 円
②総費用	408,204 円
③純収益　①－②	1,847,984 円
④建物等に帰属する純収益	1,202,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	645,184 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	625,764 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,638 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,314,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
川崎宮前 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎宮前 -11

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　石田　茂

TEL.

鑑定評価額

43,000,000 円

１㎡当たりの価格

250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月9日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市宮前区神木２丁目３番１７				②地積　(㎡)	172 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）高度1種最高10m
	1.2:1	住宅ＲＣ2	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	宮崎台 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 60 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 12.3 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

宮崎台駅北西方

1.4km

法令

規制

１低専
(50,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅よりやや距離がある熟成した戸建住宅地域で、今後も現状維持で推移するものと予測する。区画整然とし
た地域であるが、総額が高額なため需要は低迷しており、今後の地価は微減傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 252,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東急田園都市線沿線で、概ね宮前区、横浜市青葉区を中心とする駅徒歩圏内の住宅地域（旧区画整理地
）である。需要者の中心は、比較的高所得の勤労者や会社経営者、自営業者等と思料する。近隣地域は、駅徒歩圏であ
るが、他の分譲地と比較すると利便性に劣ることから需要は停滞している。供給は分譲地の中古住宅物件が市場出る程
度で新築住宅はほとんど見られない。需要の中心価格帯は土地建物総額で６０００万円前後と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、収益性より居住の快適性が重視される住宅地域に属する。収
益価格は、戸建住宅の賃貸を想定したが、低容積率のため、低位に試算された。一方、代替性の高い取引事例から試算
された比準価格は実証的で信頼性が高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、さらに代表標準
地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎宮前 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 321,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[102.0]

100
[131.0]

[103.0]
100

250,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、引き続き持ち直しの動きに弱さがみ
られる。宮前区内は東急田園都市線徒歩圏・
バス便エリア・マンション等により需給動向
に差異がある。

熟成した住宅地域で特別な変動要因はない。
住環境は良好であるが総額が高額のため需要
は低迷し、地価は横ばいで推移している。

代替競争関係にある不動産との優位性は接道
方位が南であること。その他変動要因はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎宮前 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０２ -5	川崎市宮前区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
b	１０４０２０５ -27	川崎市宮前区		建付地	（　）	不整形	南西8.5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,80)
c	１０４０２０１ -17	川崎市宮前区		建付地	（　）	不整形	東4m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,80)
d	１０４０２１１Ｄ -24	川崎市宮前区		建付地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m 宅造工事規制区域 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 340,676	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	347,629	100 [ 141.3]	246,022	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	253,000
b	(　 ) 219,851	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	244,823	100 [ 100.0]	244,823		252,000
c	(　 ) 186,111	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	192,065	100 [ 77.8]	246,870		254,000
d	(　 ) 251,913	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	249,419	100 [ 104.0]	239,826		247,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 252,000 円／㎡]

川崎宮前 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,309,031	409,760	1,899,271	1,202,800	696,471	（　0.9699） 675,507	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	14,372,489 円　　　　（　 83,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎宮前 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	55.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	50 ％	80 ％	80 ％	172 ㎡	13.9 m x 12.4 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

延べ床面積１００㎡、４ＬＤＫの２階建戸建住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	2,010	201,000	2.0	402,000
							1.0	201,000
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		201,000		402,000
								201,000

⑨年額支払賃料	201,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,412,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,412,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 200,196 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,211,804 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	402,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,686 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 201,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 93,541 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,309,031 円　　　　（　 13,425 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０２Ｔ　　　　-14	2,452 ( 2,351)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [110.3]	100 [100.0]	2,058	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,098 円/㎡　月額支払賃料（　 2,010 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２０２Ｔ　　　　-18	2,085 ( 1,998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.1]	100 [100.0]	2,192
c	１０４０２１０Ｔ　　　　-12	2,006 ( 1,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,068

川崎宮前 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	77,500 円	15,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	72,360 円	2,412,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 131,700 円	15,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,500 円	15,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,500 円	15,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 409,760 円　（　　　　　　 2,382 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,202,800 円（　　　　　 6,993 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,309,031 円
②総費用	409,760 円
③純収益　①－②	1,899,271 円
④建物等に帰属する純収益	1,202,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	696,471 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	675,507 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,927 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,372,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,600 円／㎡）