別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 川崎宮前 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎宮前 -8 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　一嘉   TEL.

鑑定評価額 33,100,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市宮前区神木本町１丁目８８４番８ ｢神木本町１－１１－５｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 宿河原 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西   140 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 やや起伏のあるバス便の古い 分譲住宅地域 街 路 基準方位・北６ｍ市 道 交通 施設 宿河原駅南方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 バス便地域で今後も現環境を維持するものと予測。分譲時の画地規模が中規模で、また最低敷地面積１２５㎡以 上の制限もあり、総額が嵩み需要は弱含みになり易い。地価は今後、横ばい乃至弱含みで推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    167,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川崎市宮前区・多摩区の各鉄道沿線からのバス便の住宅地域である。需要者は東京都心部や横浜・川崎へ の通勤者等で３０～４０歳代の１次取得者が多く、自用目的が中心である。土地１２５㎡未満の分割ができない法規制 下、中心となる市場の価額帯は土地建物の総額で３，５００～４，５００万円程度である。コロナ禍、バス便ではある ものの、比較的需要は安定している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自用の戸建住宅の取引が中心となっている。周辺にはアパートも見られるが、低い容積率下で地主が相続 対策で建てたものが多く、投資採算的には成立する立地ではない。そこで自用目的の取引が中心であり、収益性より居 住の快適性と総額とのバランスを重視して価格が形成されていることから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表 標準地との検討結果、及び単価と総額との関連をも考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    183,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [106.7] [101.0] 100 168,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    168,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宮前区は首都圏のベッドタウンで、人口は微 増で推移。高齢化人口比率は市平均並み。低 金利政策下、コロナ禍の先行き不透明ながら 景気は回復基調。 バス便のやや起伏のある古い分譲地であり、 特段の地域変動要因は認められない。コロナ 禍であり、地価はやや弱含みで推移した。 西道路であり、形状等も標準的である。規模 がやや大きく市場競争力はやや劣る。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％