別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 川崎宮前 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎宮前 -3 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　坂井　誠   TEL.

鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市宮前区菅生３丁目２９３８番４ ｢菅生３－３９－４｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南7m市道 水道、ガス、下水 生田 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   170 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした一般住宅が中 心の住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 生田駅南方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した既成住宅地域で格別の変動はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。景気の動向を反映して、 地価は横ばいで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川崎市北部で、小田急小田原線及び東急田園都市線沿線の各駅を最寄り駅とする主要交通手段がバス便の 住宅地域である。需要者は自用目的の一次取得者が中心である。熟成度が高く、中古戸建や小規模建売分譲の取引が多 く見られる。駅から距離があり生活利便性が劣ることから需要が弱く、地価は横ばい又は若干弱含みで推移している。 取引の中心価格帯は土地・中古戸建で３，０００万円前後、新築戸建で４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は主要交通手段がバス便の地域であり、自用目的の取引が殆どである。したがって、取引において重視される 条件は居住の快適性である。また当該地域は用途地域が第一種低層住居専用地域であるため高度利用が困難であり、収 益性の観点から賃貸経営を想定した取引は事業採算性に欠け現実的でない。よって実証的な比準価格を標準とし、代表 標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    183,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [103.9] [103.0] 100 176,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    179,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍の影響による厳しい状況が緩 和されつつあるが、持ち直しの動きに弱さが 見られる。今後とも地価への影響を注視する 必要がある。 最寄駅徒歩圏外の住宅地域で生活利便性にや や劣るため、需要はやや弱く、地価は横這い 又は下落に転じている。 特に個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％