鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０１Ｄ -2	川崎市多摩区		建付地	（　）	長方形	南西20m県道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
b	１０４０２０５Ｄ -1	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、南東6m、角地		２住居高度3種最高20m (80,200)
c	１０４０２０１Ｄ -26	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		近商高度3種最高20m 地区計画等 (90,200)
d	１０４０２０９ -3	川崎市多摩区		更地	（　）	長方形	南東6m市道、南西6m、角地		１中専高度2種最高15m (80,200)
e	１０４０２０３ -8	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北13m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 287,931	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	287,931	100 [ 97.0]	296,836	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	303,000
b	(　 ) 401,259	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	382,151	100 [ 135.2]	282,656		288,000
c	(　 ) 378,770	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	378,770	100 [ 125.1]	302,774		309,000
d	(　 ) 266,174	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	253,499	100 [ 84.1]	301,426		307,000
e	(　 ) 325,008	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	325,008	100 [ 113.0]	287,618		293,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 302,000 円／㎡]

川崎多摩 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	45,709,525	8,349,714	37,359,811	28,139,200	9,220,611	（　0.9504） 8,763,269	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	186,452,532 円　　　　（　 206,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	361.00	ＲＣ5	1,805.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度3種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	904 ㎡	34.3 m x 26.4 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗：フロア貸し、住宅：２ＬＤＫタイプ（５５㎡程度）

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

同種の建物における標準的な有効率を考量

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	361.00	93.1	336.00	3,025	1,016,400	6.0	6,098,400
							0.0	0
2～ 2	住宅	361.00	93.1	336.00	2,087	701,232	2.0	1,402,464
							1.0	701,232
3～ 3	住宅	361.00	93.1	336.00	2,118	711,648	2.0	1,423,296
							1.0	711,648
4～ 4	住宅	361.00	93.1	336.00	2,148	721,728	2.0	1,443,456
							1.0	721,728
5～ 5	住宅	361.00	93.1	336.00	2,178	731,808	2.0	1,463,616
							1.0	731,808

計		1,805.00	93.1	1,680.00		3,882,816		11,831,232
								2,866,416

⑨年額支払賃料	3,882,816 円　×　12ヶ月　＝　 46,593,792 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,680.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 14 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,593,792 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,680,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 4,006,725 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,267,067 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,831,232 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 108,492 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,866,416 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,333,966 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	45,709,525 円　　　　（　 50,564 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０５Ｔ　　　　-7	3,067 ( 2,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,277	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,040 円/㎡　月額支払賃料（　 3,025 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２０５Ｔ　　　　-8	3,082 ( 2,945)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,880
c	１０４０２０５Ｔ　　　　-9	2,871 ( 2,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,843

川崎多摩 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,045,000 円	409,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,448,214 円	48,273,792　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 562,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,476,500 円	409,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	409,000 円	409,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	409,000 円	409,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上すべきその他費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,349,714 円　（　　　　　　 9,236 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	409,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,805.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,139,200 円（　　　　　 31,127 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	45,709,525 円
②総費用	8,349,714 円
③純収益　①－②	37,359,811 円
④建物等に帰属する純収益	28,139,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,220,611 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,763,269 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,694 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 186,452,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 206,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
川崎多摩 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎多摩 5-5

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　坂井　誠

TEL.

鑑定評価額

260,000,000 円

１㎡当たりの価格

288,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市多摩区生田１丁目２７３番１｢生田１－１０－１４｣				②地積　(㎡)	904 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度3種最高20m (80,200)
	1.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ5	店舗、マンション等が混在する路線商業地域	北東20m県道、北西側道	水道、ガス、下水	中野島 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

中野島駅南西方

1.0km

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は沿道型店舗、店舗付マンション等が混在する地域であり、路線商業地域として成熟している。当面は
現状維持で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 294,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 221,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象不動産の同一需給圏は、主に多摩区および周辺区を中心とした路線商業地域である。主な需要者は沿道サービス業
や物販・飲食業を行う法人、広域的に営業網を有する法人が中心となるが、収益不動産を求める投資家等も需要者とな
りうる。マンション建築費の高騰により、立地の劣るマンション用地に対する需要は、低下したが、郊外の沿道地域で
は、商業繁華性、交通量等による選別が進んでいる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

郊外型の路線商業地域であるが、準住居地域で容積率が２００％に制限されているため、収益価格は低めに試算された
。法人が需要の中心となっており、不動産市場での実際の取引事例から求められた比準価格は実証的である。市場の実
勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連に
も十分留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎宮前 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 282,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[103.0]

100
[ 98.0]

[102.0]
100

288,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    288,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はコロナ禍の影響による厳しい状況が緩
和されつつあるが、持ち直しの動きに弱さが
見られる。今後とも地価への影響を注視する
必要がある。

成熟した路線商業地域であり、特段の変化は
見られない。地価は横ばい傾向で推移してい
る。

幹線道路に存する街路及び環境条件等に係る
個別的要因に関して、特段の変化は見られな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０１Ｄ -26	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		近商高度3種最高20m 地区計画等 (90,200)
b	１０４０２１１ -35	川崎市多摩区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東4m私道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
c	１０４０２０１ -1	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北4m私道、南3.5m、二方路		１住居高度3種最高20m (70,160)
d	１０４０２０３ -8	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北13m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
e	１０４０２１１ -11	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m県道、中間画地		準住居高度3種最高20m 宅造工事規制区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 378,770	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	371,343	100 [ 132.4]	280,471	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	286,000
b	(　 ) 376,007	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	376,007	100 [ 127.0]	296,069		302,000
c	(　 ) 365,634	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	358,465	100 [ 124.6]	287,693		293,000
d	(　 ) 325,008	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	325,008	100 [ 115.6]	281,149		287,000
e	(　 ) 196,033	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	196,033	100 [ 100.0]	196,033		200,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 294,000 円／㎡]

川崎多摩 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,407,122	8,371,933	38,035,189	28,139,200	9,895,989	（　0.9504） 9,405,148	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	200,109,532 円　　　　（　 221,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	361.00	ＲＣ5	1,805.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度3種最高20m	80 ％	200 ％	200 ％	904 ㎡	34.3 m x 26.4 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上を住宅とする店舗兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 93.1 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	361.00	93.1	336.00	3,193	1,072,848	6.0	6,437,088
							0.0	0
2～ 2	住宅	361.00	93.1	336.00	2,050	688,800	2.0	1,377,600
							1.0	688,800
3～ 3	住宅	361.00	93.1	336.00	2,150	722,400	2.0	1,444,800
							1.0	722,400
4～ 4	住宅	361.00	93.1	336.00	2,150	722,400	2.0	1,444,800
							1.0	722,400
5～ 5	住宅	361.00	93.1	336.00	2,200	739,200	2.0	1,478,400
							1.0	739,200

計		1,805.00	93.1	1,680.00		3,945,648		12,182,688
								2,872,800

⑨年額支払賃料	3,945,648 円　×　12ヶ月　＝　 47,347,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,680.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 14 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	47,347,776 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 1,680,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 4,069,305 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,958,471 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,182,688 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 111,715 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,872,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,336,936 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,407,122 円　　　　（　 51,335 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０８Ｔ　　　　-3	3,429 ( 3,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,429	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,209 円/㎡　月額支払賃料（　 3,193 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２０１Ｔ　　　　-25	3,344 ( 3,239)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,344
c	１０４０２０４Ｔ　　　　-15	3,115 ( 3,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,115

川崎多摩 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,045,000 円	409,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,470,833 円	49,027,776　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 561,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,476,500 円	409,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	409,000 円	409,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	409,000 円	409,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,371,933 円　（　　　　　　 9,261 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	409,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,805.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,139,200 円（　　　　　 31,127 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,407,122 円
②総費用	8,371,933 円
③純収益　①－②	38,035,189 円
④建物等に帰属する純収益	28,139,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,895,989 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,405,148 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,404 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200,109,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 221,000 円／㎡）