鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０１Ｄ -2	川崎市多摩区		建付地	（　）	長方形	南西20m県道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)
b	１０４０２０１Ｄ -26	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		近商高度3種最高20m 地区計画等 (90,200)
c	１０４０２０１Ｄ -23	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
d	１０４０２０３ -8	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北13m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 287,931	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	287,931	100 [ 81.3]	354,159	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	354,000
b	(　 ) 378,770	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	394,780	100 [ 97.9]	403,248		403,000
c	(　 ) 284,366	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	286,357	100 [ 79.9]	358,394		358,000
d	(　 ) 325,008	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.5]	315,901	100 [ 91.8]	344,119		344,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 365,000 円／㎡]

川崎多摩 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,691,468	1,323,396	5,368,072	3,973,580	1,394,492	（　0.9718） 1,355,167	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	28,833,340 円　　　　（　 218,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	87.77	Ｓ3	263.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	14.0 m x 9.5 m	前面道路：市道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆフロア貸し店舗、２Ｆ以上をフロア貸し事務所とした

⑦有効率　 84.9 ％
の理由

類似する建物のレンタブル比を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	87.77	84.9	74.52	3,383	252,101	6.0	1,512,606
							0.0	0
2～ 2	事務所	87.77	84.9	74.52	2,300	171,396	3.0	514,188
							0.0	0
3～ 3	事務所	87.77	84.9	74.52	2,100	156,492	3.0	469,476
							0.0	0
～

～

計		263.31	84.9	223.56		579,989		2,496,270
								0

⑨年額支払賃料	579,989 円　×　12ヶ月　＝　 6,959,868 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 223.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,959,868 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 292,314 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,667,554 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,496,270 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,914 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,691,468 円　　　　（　 50,693 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０９Ｔ　　　　-18	3,202 ( 2,945)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.1]	100 [100.0]	3,439	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,400 円/㎡　月額支払賃料（　 3,383 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２０９Ｔ　　　　-19	2,958 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,348
c	１０４０２０９Ｔ　　　　-20	4,722 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,434

川崎多摩 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	263,500 円	52,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	208,796 円	6,959,868　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 297,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 447,900 円	52,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	52,700 円	52,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,700 円	52,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,323,396 円　（　　　　　　 10,026 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,700,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 263.31 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0754	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,973,580 円（　　　　　 30,103 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,691,468 円
②総費用	1,323,396 円
③純収益　①－②	5,368,072 円
④建物等に帰属する純収益	3,973,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,394,492 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,355,167 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,266 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,833,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川崎多摩 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎多摩 5-4

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　大橋　政善

TEL.

鑑定評価額

47,300,000 円

１㎡当たりの価格

358,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市多摩区中野島６丁目１０８９番４外｢中野島６－２５－１０｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度3種最高20m (90,200)
	台形 1.5:1	店舗Ｓ3	小売店舗、飲食店等が混在する駅前の商業地域	西10.5m市道	水道、ガス、下水	中野島 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 33 ｍ、南 120 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１０．５ｍ市道

交通

施設

中野島駅北方

120m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

既存の近隣型商業地で、今後も現状を維持するものと予測されるが、住居系用途としての利用も徐々に増えてい
くものと思われる。地価の動向は、景気に左右されるが、横這いから緩やかに上昇していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 365,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 258,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市北部の商業地域と把握される。需要者の中心は、飲食店舗、小売店舗等の個人事業者、外食チェ
ーン事業者及び不動産業者等である。従来型の近隣商業地については、大型商業施設やネット通販の拡充により、小売
業者の事業環境が圧迫される傾向にある。商業地は、取引が少ないことや繁華性の程度等による個別性が強いことから
、市場の中心価格帯の把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は中小の店舗が建ち並ぶ近隣型の商業地域である。賃料等の不動産の収益性は取引価格にも影響を与える傾向
にある。ただし、収益価格は試算過程で賃料設定や利回りの把握等に不確定要素があることから、より実証的な比準価
格を重視すべきものと考える。したがって、比準価格を重視して、収益価格との関連にも留意しつつ、さらに代表標準
地との均衡及び単価と総額との関係も確認のうえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎多摩 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 429,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[121.0]

[100.0]
100

358,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    357,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

営業自粛などの社会的要請は緩和され近隣型
商業地への人流は回復している。企業物価の
上昇など新たな問題も生じている。

近隣住民への日用品販売が中心で、商圏の狭
い商業地。この１年で地域要因に特段の変動
はない。

個別的要因に変動はない。代替・競争関係に
ある不動産との比較における競争力の程度は
中位である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０３ -8	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北13m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
b	１０４０２０１Ｄ -26	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		近商高度3種最高20m 地区計画等 (90,200)
c	１０４０２０１Ｄ -27	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		近商高度3種最高20m 地区計画等 (86,200)
d	１０４０２０１Ｄ -23	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 325,008	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.5]	315,273	100 [ 98.8]	319,102	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	319,000
b	(　 ) 378,770	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	394,780	100 [ 99.9]	395,175		395,000
c	(　 ) 380,817	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	396,913	100 [ 98.9]	401,328		401,000
d	(　 ) 284,366	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	286,357	100 [ 82.7]	346,260		346,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 365,000 円／㎡]

川崎多摩 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,843,705	1,313,229	5,530,476	3,883,100	1,647,376	（　0.9718） 1,600,920	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	34,062,128 円　　　　（　 258,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	87.77	Ｓ3	263.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	14.0 m x 9.5 m	前面道路：市道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所。各階フロア貸を想定。

⑦有効率　 84.9 ％
の理由

周辺の同種ビルのレンタブル比率等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	87.77	84.9	74.53	3,500	260,855	6.0	1,565,130
							0.0	0
2～ 2	事務所	87.77	84.9	74.53	2,400	178,872	6.0	1,073,232
							0.0	0
3～ 3	事務所	87.77	84.9	74.53	2,200	163,966	6.0	983,796
							0.0	0
～

～

計		263.31	84.9	223.59		603,693		3,622,158
								0

⑨年額支払賃料	603,693 円　×　12ヶ月　＝　 7,244,316 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 223.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,244,316 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 434,659 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,809,657 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,622,158 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,048 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,843,705 円　　　　（　 51,846 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０９Ｔ　　　　-19	2,958 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,480	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,529 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２０１Ｔ　　　　-25	3,344 ( 3,239)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,412
c	１０４０２０５Ｔ　　　　-7	3,067 ( 2,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,695

川崎多摩 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	257,500 円	51,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	217,329 円	7,244,316　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 297,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 437,700 円	51,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,500 円	51,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,500 円	51,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,313,229 円　（　　　　　　 9,949 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,500,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 263.31 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0754	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,883,100 円（　　　　　 29,417 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,843,705 円
②総費用	1,313,229 円
③純収益　①－②	5,530,476 円
④建物等に帰属する純収益	3,883,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,647,376 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,600,920 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,128 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,062,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 258,000 円／㎡）