鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２１１Ｄ -31	川崎市高津区		貸家建付地	（　）	不整形	北西6m市道、中間画地		商業 (100,360)
b	１０４０２０２Ｄ -2	川崎市多摩区		貸家建付地	（　）	長方形	南東6m区画街路、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
c	１０４０１１０ -1	川崎市中原区		建付地	（　）	不整形	北東18m市道、南西4m、二方路		準住居高度3種最高20m (80,200)
d	１０４０１１０ -3	川崎市中原区		貸家建付地	（　）	台形	北東22m市道、北4m、角地		準住居高度3種最高20m (80,300)
e	１０４０１０６ -14	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.2m市道、西7.2m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 639,780	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	666,276	100 [ 76.0]	876,679	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	868,000
b	(　 ) 884,846	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	903,428	100 [ 79.7]	1,133,536		1,120,000
c	(　 ) 631,149	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	635,528	100 [ 62.3]	1,020,109		1,010,000
d	(　 ) 366,230	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	360,185	100 [ 58.1]	619,940		614,000
e	(　 ) 474,903	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	429,593	100 [ 56.1]	765,763		758,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -3.5
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -19.5
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.5
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -36.5
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 879,000 円／㎡]

川崎多摩 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,772,575	11,979,576	32,792,999	22,007,100	10,785,899	（　0.9289） 10,019,022	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	222,644,933 円　　　　（　 760,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	204.00	ＲＣ6F1B	1,392.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	293 ㎡	18.5 m x 21.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

市場分析より把握した需給動向等に照らして、地下１階から２階までを店舗、３階以上を事務所（のフロア貸し又は部分貸し）を想定

⑦有効率　 77.4 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を参考にして査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	204.00	80.4	164.02	2,850	467,457	6.0	2,804,742
							0.0	0
1～ 1	店舗	204.00	80.4	164.02	6,177	1,013,152	10.0	10,131,520
							0.0	0
2～ 2	店舗	204.00	80.4	164.02	3,850	631,477	6.0	3,788,862
							0.0	0
3～ 3	事務所	204.00	75.0	153.00	2,480	379,440	6.0	2,276,640
							0.0	0
一括 4～ 6	事務所	576.00	75.0	432.00	2,480	1,071,360	6.0	6,428,160
							0.0	0

計		1,392.00	77.4	1,077.06		3,562,886		25,429,924
								0

⑨年額支払賃料	3,562,886 円　×　12ヶ月　＝　 42,754,632 円
⑩a共益費（管理費）	450 円／㎡　×　 1,077.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,816,124 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似する周辺の中層店舗兼事務所ビルの共益費水準を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,570,756 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,031,373 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,539,383 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,429,924 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 233,192 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,772,575 円　　　　（　 152,807 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０４Ｔ　　　　-14	4,628 ( 4,366)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.5]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	5,884	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,228 円/㎡　月額支払賃料（　 6,177 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２１１Ｔ　　　　-8	5,865 ( 5,533)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	6,572
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎多摩 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,289,000 円	327,000,000　×　　　　 0.7 ％
②維持管理費	4,857,076 円	48,570,756　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,400,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,779,500 円	327,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	327,000 円	327,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	327,000 円	327,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	修繕費及び維持管理費に含めて考量した。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,979,576 円　（　　　　　　 40,886 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9289

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	327,000,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 1,392.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,007,100 円（　　　　　 75,110 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,772,575 円
②総費用	11,979,576 円
③純収益　①－②	32,792,999 円
④建物等に帰属する純収益	22,007,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,785,899 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,019,022 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,195 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 222,644,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 760,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川崎多摩 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎多摩 5-2

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　藤井　一嘉

TEL.

鑑定評価額

253,000,000 円

１㎡当たりの価格

865,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	680,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市多摩区登戸字庚耕地２７３６番５				②地積　(㎡)	293 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	台形 1:1.2	店舗ＲＣ6F1B	中層の小売店舗、飲食店等が多い駅前の商業地域	北（駅前広場）道路	水道、ガス、下水	向ヶ丘遊園駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅前広場に接面する容積率５
００％の普通商業地域

街

路

駅前広場

交通

施設

向ヶ丘遊園駅駅前広場
接面

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

周辺の登戸土地区画整理事業が進捗、登戸駅周辺に商業施設が増加し、商業中心地が移りつつあるが、向ヶ丘遊
園駅を最寄駅とする大規模マンション開発等も進んでおり、駅前商業地の希少性は維持されるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 900,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 780,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市中部及び北部の各沿線の駅前商業地域一帯と把握される。近隣地域は、駅前ロータリーに面し商
業集積度が高く希少性が認められる。需要者は、圏内に地縁のある事業経営者、全国的に事業展開する事業法人、不動
産賃貸業等の不動産投資家等である。供給はほとんど無く、商業地の性格上、取引は個別的事情を含む場合が多く、中
心となる価格帯は把握しにくい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は広範囲に事例を取集し適切に補修正して求められており、市場性を反映した実証的な価格と判断される。収
益価格は駅前立地を生かした商業ビルの建物を想定し、求めたもので理論的な価格と判断されるが、想定数値による変
動の可能性は否定できない。そこで、市場性を反映した比準価格を中心に、理論的な収益価格を関連づけて、さらに、
最近の経済情勢等を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    849,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　多摩 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    862,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

多摩区の人口は微増で推移。企業の資金調達
力は良好。事業用及び投資用不動産需要は根
強い。低金利政策下、先行き不透明ながら景
気は回復基調。

登戸土地区画整理事業の進捗により商業中心
地の移動も危惧されるが、駅前商業地の希少
性は維持されている。地価は強含みで推移し
た。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

+0.3 ％

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０２ -1	川崎市多摩区		更地	（　）	長方形	南東6m区画街路、中間画地		商業地区計画等 (100,360)
b	１０４０２０２ -2	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m区画街路、南西6m、角地		商業地区計画等 (100,400)
c	１０４０１０６ -14	川崎市中原区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.2m市道、西7.2m、角地		商業 (100,400)
d	１０４０１１０ -2	川崎市中原区		更地	（　）	長方形	北7.3m市道		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 764,706	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	776,177	100 [ 82.2]	944,254	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	935,000
b	(　 ) 870,000	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	800,400	100 [ 84.7]	944,982		936,000
c	(　 ) 474,903	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	450,262	100 [ 53.6]	840,041		832,000
d	(　 ) 1,219,512	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,229,268	100 [ 97.3]	1,263,379		1,250,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 900,000 円／㎡]

川崎多摩 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,804,679	15,409,657	37,395,022	26,045,100	11,349,922	（　0.9064） 10,287,569	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	228,612,644 円　　　　（　 780,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	204.00	ＲＣ6F1B	1,392.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	293 ㎡	18.5 m x 21.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階、Ｂ１階はフロア貸の店舗、４～６階は事務所を想定した。

⑦有効率　 77.4 ％
の理由

類似不動産の有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	204.00	80.4	164.02	4,099	672,318	8.0	5,378,544
							0.0	0
1～ 1	店舗	204.00	80.4	164.02	6,832	1,120,585	12.0	13,447,020
							0.0	0
2～ 2	店舗	204.00	80.4	164.02	4,099	672,318	8.0	5,378,544
							0.0	0
3～ 3	店舗	204.00	75.0	153.00	3,416	522,648	8.0	4,181,184
							0.0	0
一括 4～ 6	事務所	576.00	75.0	432.00	3,000	1,296,000	6.0	7,776,000
							0.0	0

計		1,392.00	77.4	1,077.06		4,283,869		36,161,292
								0

⑨年額支払賃料	4,283,869 円　×　12ヶ月　＝　 51,406,428 円
⑩a共益費（管理費）	450 円／㎡　×　 1,077.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,816,124 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種類の店舗兼事務所ビルの共益費水準を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	57,222,552 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,749,472 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	52,473,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	36,161,292 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 331,599 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,804,679 円　　　　（　 180,221 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０１Ｔ　　　　-29	7,524 ( 7,282)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	7,524	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,900 円/㎡　月額支払賃料（　 6,832 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２０４Ｔ　　　　-24	5,799 ( 5,445)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,799
c	１０４０２０８Ｔ　　　　-7	6,368 ( 6,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	6,892

川崎多摩 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,935,000 円	387,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	8,011,157 円	57,222,552　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,400,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,289,500 円	387,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	387,000 円	387,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	387,000 円	387,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,409,657 円　（　　　　　　 52,593 円／㎡）　　（経費率　　 29.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9064

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	387,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 1,392.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,045,100 円（　　　　　 88,891 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,804,679 円
②総費用	15,409,657 円
③純収益　①－②	37,395,022 円
④建物等に帰属する純収益	26,045,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,349,922 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,287,569 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,111 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 228,612,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 780,000 円／㎡）