別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出 川崎多摩 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 5-1 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　茂   TEL.

鑑定評価額 80,500,000 円  １㎡当たりの価格 433,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 340,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区菅２丁目２３５９番３外 ｢菅２－３－５｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ3 中小規模店舗が建ち 並ぶ駅前の商業地域 南東10m市道 水道、ガス、下水 稲田堤 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 各種店舗が集積し、ＪＲ稲田 堤駅北口、京王稲田堤駅等競 合し、回遊性を高めている。 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 稲田堤駅南西方 130m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した駅前商業地域で、中小規模の小売飲食店舗が中心で大きな地域要因の変動はない。今後地価動向は、投 資用不動産としての潜在需要は存することから、地価は微増または横ばい傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    439,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    353,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川崎市多摩区を中心として、麻生区・宮前区・高津区の駅前商業地及び幹線道路沿いの商業地域と思料す る。主たる需要者は小売飲食を主体とする個人中小事業者、外食チェーン事業者及び不動産業者、投資家等が中心と認 められる。土地の供給はほとんどなく相続や事業転換等が考えられる。商業地は、取引が少ないことや繁華性の程度等 立地による個別性が強いことから、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小売飲食を中心とする駅前商業地域である。比準価格は多摩区内の駅前及び幹線道路沿いの商業地の事例か ら試算されており、代替性が高く実証的である。収益価格は、標準地に店舗共同住宅を建築賃貸することを想定し、試 算された価格で想定建物・賃料設定など適切と認められるが、低金利下から収益性には限界が認められる。したがって 、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    429,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は引き続き持ち直しの動きに弱さがみら れる。収益用不動産の投資需要は存するが、 賃料水準は地域・物件の状況により差異が大 きい。 小規模店舗が連坦する駅前商業地域。繁華性 商況は普通程度。地域要因に特段の変動は見 られない。地価は微増で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％