別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 川崎多摩 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 -35 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　一嘉   TEL.

鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区枡形６丁目４０７９番９ ｢枡形６－２２－７｣ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m (70,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北4m市道 水道、ガス、下水 向ヶ丘遊園 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅までほぼ平坦地な既成の住 宅地域 街 路 基準方位・北４ｍ市 道 交通 施設 向ヶ丘遊園駅南西方 1.0km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅とアパ－ト等が混在する熟成した駅徒歩圏の既成の住宅地域で、今後も現環境を維持していくものと予 測する。向ヶ丘遊園駅の徒歩圏住宅地域の需要は根強く、地価は今後、強含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    158,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小田急小田原線沿線の徒歩圏住宅地域で、特に向ヶ丘遊園駅を中心に隣接生田駅を最寄駅とする圏域であ る。需要者は東京都心部や横浜・川崎への通勤者等で３０～４０歳代の１次及び２次取得者の自用目的が中心である。 土地の細分化が可能な法規制下、土地１００㎡未満の小規模建売住宅の供給も比較的多く、土地単価も割高になり易い 。中心となる価額帯は土地建物の総額で３５００～４５００万円程度、コロナ禍ながら、根強い需要が認められた。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺には周辺の大学の学生向けアパ－トの収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心であり、収益性より 居住の快適性と総額とのバランスを重視して価格が形成されている。そこで、比準価格を重視し収益価格を参酌の上、 単価と総額との関連にも留意し、代表標準地との検討結果をも考量して、さらに、コロナ禍における住宅需要も十分検 討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎多摩 -22               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    211,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [110.2] [100.0] 100 191,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    190,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 多摩区は首都圏のベッドタウンで、人口は微 増で推移。高齢化人口比率は市平均並み。低 金利政策下、コロナ禍の先行き不透明ながら 景気は回復基調。 向ヶ丘遊園駅へ１ｋｍの徒歩圏にあり、その 他の生活利便性も比較的良好な住宅地域であ る。根強い需要から、地価は強含みで推移し た。 北道路ではあるが、２分割可能な形状を有し ており、市場競争力は普通である。個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％