別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 川崎多摩 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 -34 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　健司   TEL.

鑑定評価額 42,000,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区菅北浦４丁目８番８ ｢菅北浦４－８－１０｣ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 京王稲田堤 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       227 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした閑静な住宅地 域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 京王稲田堤駅南方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が中心の住宅地域であり、地価に影響を及ぼす地域要因の変動は見られない。地価はバス利 用圏としての地域性等を反映して横ばいからやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市多摩区及び隣接区内でＪＲ南武線、京王相模原線及び小田急小田原線を中心とした駅徒歩圏外の 住宅地域である。主な需要者は不動産業者のほか、個人では川崎市内及び東京都城南地区在住の一次所得者層の割合が 多い。市場での価格帯は画地規模により異なるが、土地で３０００万円台、新築戸建で４０００万円台が中心となる。 但し、ミニ開発による細分化した新築戸建の場合は３０００万円台も見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅の取引が中心となっている地域である。類似地域における多数の信頼性ある取引事例を収 集し、適正な比準価格を試算し得た。しかし、当該地域は用途が一低専のため経済合理的な賃貸住宅の経営は困難なこ とから収益還元法の適用は断念せざるを得なかった。したがって、現実の取引事例に基づく比準価格を標準とし、代表 標準地との検討、不動産市場の動向、単価と総額との関連の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記と通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎多摩 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    183,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 184,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は厳しい状況が、緩和されつつある。多 摩区の人口はやや増加傾向、取引価格は駅徒 歩圏では緩やかな上昇傾向、徒歩圏外ではや や下落傾向。 既成の住宅地域で、地域要因に特に変動はな い。駅徒歩圏外のため、地価は横ばい～緩や かな下落傾向である。 近隣地域内における位置、環境等は標準的で 、同一需給圏内の代替・競争不動産との競争 力の程度は、普通。個別要因に特段の変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％