別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 川崎多摩 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 -33 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　藤田　洋美   TEL.

鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区南生田４丁目１６番２ ｢南生田４－１６－９｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の戸建住宅 が多い高台の住宅地 域 北西7.5m市道 水道、ガス、下水 生田 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　７． ５ｍ市道 交通 施設 生田駅南西方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 バス便の熟成した住宅地域であり、特段の変動は認められず今後も現状を維持して推移すると予測する。交通利 便性が劣るため、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多摩区を中心に、宮前区及び麻生区内のバス便の住宅地域一帯と把握した。需要者の中心は都内に通勤す る総額重視の３０代から４０代の一次取得者で賃貸からの住み替えが多く、圏外からの流入は少ない。交通利便性が劣 る住宅地域で、総じて需要は弱く、地価は弱含んでいる。土地のみの取引は少なく、市場の中心価格帯は新築建売で３ ，５００万円～４，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は交通利便性が劣るバス便の住宅地域である。アパート等の収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されてい ないため収益還元法の適用を断念した。主な需要者は自己使用を目的とする個人で、取引に際しては、居住の快適性、 利便性が重視されるため、市場の取引動向を反映した比準価格の規範性は高い。以上より、代表標準地との検討を踏ま え、単価と総額の関連にも留意して、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    183,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [103.8] [100.0] 100 171,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    172,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きに弱さがみられる。多 摩区の人口は緩やかな増加傾向にある。高齢 化率は上昇傾向にある。 バス便の熟成した住宅地域で特段の変動要因 はない。駅接近性が劣るため需要は限定的で 地価は弱含んでいる。 北西側道路で、代替競争関係にある不動産と 比較した競争力は普通。個別的要因に変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％