鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０７ -29	川崎市多摩区		建付地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m 土砂災警特別区域 (60,160)
b	１０４０２１０ -16	川崎市多摩区		更地	（　）	袋地等	北東4m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m (70,160)
c	１０４０２０９ -14	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m 土砂災警特別区域 (70,160)
d	１０４０２１０ -23	川崎市多摩区		建付地	（　）	不整形	北東20m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
e	１０４０２１０ -25	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m県道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 232,373	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.4]	199,633	100 [ 92.2]	216,522	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	223,000
b	(　 ) 292,983	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 115.1]	254,546	100 [ 93.1]	273,411		282,000
c	(　 ) 280,324	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	280,605	100 [ 94.1]	298,199		307,000
d	(　 ) 176,322	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	195,913	100 [ 86.4]	226,751		234,000
e	(　 ) 324,594	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	270,495	100 [ 120.0]	225,413		232,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +16.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +15.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

川崎多摩 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,093,160	475,917	2,617,243	1,629,600	987,643	（　0.9699） 957,915	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	20,381,170 円　　　　（　 166,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	172 ％	123 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ　４戸。平均面積約３５㎡。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,868	130,760	2.0	261,520
							1.0	130,760
2～ 2	居宅	70.00	100.0	70.00	1,966	137,620	2.0	275,240
							1.0	137,620
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		268,380		536,760
								268,380

⑨年額支払賃料	268,380 円　×　12ヶ月　＝　 3,220,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,220,560 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 257,645 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,962,915 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	536,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,938 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 268,380 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 125,307 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,093,160 円　　　　（　 25,148 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０６Ｔ　　　　-7	2,187 ( 2,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,062	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,052 円/㎡　月額支払賃料（　 1,966 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０２０６Ｔ　　　　-8	1,880 ( 1,879)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,048
c	１０４０２０６Ｔ　　　　-9	2,340 ( 2,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,045

川崎多摩 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,000 円	21,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	96,617 円	3,220,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 178,500 円	21,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 475,917 円　（　　　　　　 3,869 円／㎡）　　（経費率　　 15.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,629,600 円（　　　　　 13,249 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,093,160 円
②総費用	475,917 円
③純収益　①－②	2,617,243 円
④建物等に帰属する純収益	1,629,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	987,643 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	957,915 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,788 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,381,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 166,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川崎多摩 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎多摩 -32

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　西川　浩美

TEL.

鑑定評価額

27,800,000 円

１㎡当たりの価格

226,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市多摩区長尾１丁目５４番４｢長尾１－８－１５｣				②地積　(㎡)	123 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,172)
	台形 1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	南4.3m市道	水道、ガス、下水	宿河原 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　４．
３ｍ市道

交通

施設

宿河原駅南西方

900m

法令

規制

１中専
(70,172)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、アパ－ト等が混在する駅徒歩圏の住宅地域で、今後も現状を維持して推移すると思料される。駅徒歩
圏で地勢が平坦な住宅地需要は底堅いが、地価は景気動向を反映して横ばい傾向となるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 229,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は多摩区及び隣接区を中心とするＪＲ南武線及び小田急小田原線各駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要
者の中心は、川崎市中心部、東京都心に通勤する一次取得者層であり、圏外からの転入も認められる。駅から徒歩圏内
であり、需給は安定しているが、景気動向の影響が見られる。供給は販売総額を抑えるため土地を細分化した建売住宅
が多く、需要の中心価格帯は新築建売住宅で４，０００万円台となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中小のアパート等も混在する住宅地域であるが、市場では収益性よりも居住の快適性、利便性が重視されて
価格が形成されており、規範性を有する取引事例から試算された比準価格の信頼性は高い。一方、賃貸市場の熟成度は
総じて低く、収益価格はやや低位に試算された。以上より、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標
準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎多摩 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 290,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[128.4]

[103.0]
100

226,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

多摩区の人口は増加傾向である。不動産の需
給動向は新型コロナウイルス感染症による景
気動向、沿線等の立地条件、地勢等の影響を
受けている。

最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で、敷地の細
分化も可能であるが、景気動向等を反映して
地価は横ばい傾向で推移している。

南道路に面し、日照、通風等が良好で、快適
性に優る。規模、形状は標準的で、競争力は
優っている。特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０７ -29	川崎市多摩区		建付地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m 土砂災警特別区域 (60,160)
b	１０４０２０７ -34	川崎市多摩区		建付地	（　）	袋地等	西6m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,200)
c	１０４０２１１ -22	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東3.6m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
d	１０４０２０９ -14	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		２住居高度3種最高20m 土砂災警特別区域 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 232,373	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.2]	201,713	100 [ 92.2]	218,778	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	225,000
b	(　 ) 277,497	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.4]	253,870	100 [ 117.8]	215,509		222,000
c	(　 ) 282,906	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	231,132	100 [ 107.8]	214,408		221,000
d	(　 ) 280,324	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	286,337	100 [ 118.8]	241,024		248,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 229,000 円／㎡]

川崎多摩 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,107,198	509,273	2,597,925	1,704,780	893,145	（　0.9718） 867,958	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	18,467,191 円　　　　（　 150,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	172 ％	123 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅、１ＤＫタイプ　各階２戸　平均専有面積約３５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,900	133,000	2.0	266,000
							1.0	133,000
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,964	137,480	2.0	274,960
							1.0	137,480
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		270,480		540,960
								270,480

⑨年額支払賃料	270,480 円　×　12ヶ月　＝　 3,245,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,245,760 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 269,398 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,976,362 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	540,960 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,961 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 270,480 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 125,875 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,107,198 円　　　　（　 25,262 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０１Ｔ　　　　-1	1,863 ( 1,862)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,022	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,050 円/㎡　月額支払賃料（　 1,964 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０２０４Ｔ　　　　-19	2,104 ( 2,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,004
c	１０４０２０６Ｔ　　　　-7	2,187 ( 2,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,125

川崎多摩 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,500 円	23,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	97,373 円	3,245,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,300 円	23,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,100 円	23,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 509,273 円　（　　　　　　 4,140 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,100,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0784 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,704,780 円（　　　　　 13,860 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,107,198 円
②総費用	509,273 円
③純収益　①－②	2,597,925 円
④建物等に帰属する純収益	1,704,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	893,145 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	867,958 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,057 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,467,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 150,000 円／㎡）