鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２１１Ｄ -7	川崎市多摩区		建付地	（　）	不整形	南4m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
b	１０４０２０５Ｄ -3	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ整形	南7m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
c	１０４０２０２Ｄ -8	川崎市多摩区		建付地	（　）	不整形	東4.5m市道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,180)
d	１０４０２０１Ｄ -7	川崎市多摩区		建付地	（　）	長方形	南東1.8m市道、北東1.5m、角地		１中専高度2種最高15m (80,160)
e	１０４０２０３ -1	川崎市多摩区		建付地	（　）	袋地等	南7m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 273,194	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	305,566	100 [ 115.6]	264,330	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	264,000
b	(　 ) 260,065	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	254,763	100 [ 110.2]	231,182		231,000
c	(　 ) 254,403	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	262,719	100 [ 106.6]	246,453		246,000
d	(　 ) 278,824	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	264,633	100 [ 109.0]	242,783		243,000
e	(　 ) 200,807	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.8]	218,118	100 [ 99.9]	218,336		218,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -13.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -7.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

川崎多摩 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,238,944	524,424	2,714,520	1,761,520	953,000	（　0.9699） 924,315	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	19,666,277 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	160 ％	142 ㎡	11.3 m x 12.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建、２ＤＫ３５㎡×４所帯の共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住居	70.00	100.0	70.00	1,980	138,600	2.0	277,200
							1.0	138,600
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	2,013	140,910	2.0	281,820
							1.0	140,910
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		279,510		559,020
								279,510

⑨年額支払賃料	279,510 円　×　12ヶ月　＝　 3,354,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,354,120 円　　×　　 7.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 251,559 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,102,561 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	559,020 円　×　　 92.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,171 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 279,510 円　×　　 92.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 131,212 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,238,944 円　　　　（　 22,809 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０４Ｔ　　　　-4	2,217 ( 2,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	2,131	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,102 円/㎡　月額支払賃料（　 2,013 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０２０１Ｔ　　　　-6	2,012 ( 1,928)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	2,012
c	１０４０２１０Ｔ　　　　-7	2,284 ( 2,189)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	100 [ 99.0]	2,239

川崎多摩 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,500 円	22,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	100,624 円	3,354,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 192,900 円	22,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,700 円	22,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,700 円	22,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 524,424 円　（　　　　　　 3,693 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,700,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,761,520 円（　　　　　 12,405 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,238,944 円
②総費用	524,424 円
③純収益　①－②	2,714,520 円
④建物等に帰属する純収益	1,761,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	953,000 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	924,315 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,509 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,666,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川崎多摩 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎多摩 -31

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　西川　浩美

TEL.

鑑定評価額

33,500,000 円

１㎡当たりの価格

236,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市多摩区生田１丁目２３番１｢生田１－２４－１０｣				②地積　(㎡)	142 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,160)
	1:1.2	住宅ＬＳ2	住宅、アパート、果樹園が混在する住宅地域	北西4m市道	水道、下水	中野島 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 75 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

駅徒歩圏内の既存住宅地域

街

路

基準方位北　４ｍ市
道

交通

施設

中野島駅南西方

750m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅のほかにアパ－ト等も見られる駅徒歩圏の住宅地域で、今後も現状を維持して推移すると思料される。
需要は底堅いが、地価は景気動向を反映して横ばいから僅かな上昇傾向となるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 240,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 153,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川崎市多摩区内のＪＲ南武線及び小田急小田原線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏
内の居住者で、東京都内、川崎中心部への通勤者である。駅から平坦で徒歩圏内であり、土地の細分化も可能であるこ
とから需給は安定している。販売総額を抑えるための細分化及び分割に伴う単価上昇が認められる。需要の中心となる
価格帯は、新築建売住宅で土地建物総額３，５００万円から４，５００万円となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はアパート等も混在する住宅地域であるが、市場においては自用目的の取引が中心であり、収益性よりも、居
住の快適性、利便性が重視されて価格が形成されている。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、
収益価格はやや低位に試算された。以上より、実証的で、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さ
らに代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎多摩 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 257,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[106.1]

[100.0]
100

235,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    234,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

多摩区の人口は増加傾向である。不動産の需
給動向は新型コロナウイルス感染症による景
気動向、沿線等の立地条件、地勢等の影響を
受けている。

最寄駅から平坦な徒歩圏内の住宅地域で、行
政的条件より敷地の分割も可能である。景気
動向等を反映しつつ地価は安定的に推移して
いる。

北西道路に面するため、日照、通風等は標準
的である。規模、形状も平均的で、市場競争
力は普通程度。個別的要因に特段の変動はな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０５Ｄ -3	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ整形	南7m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
b	１０４０２１１Ｄ -6	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
c	１０４０２０６ -6	川崎市多摩区		建付地	（　）	袋地等	西4m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
d	１０４０２０１Ｄ -5	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東4m私道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 260,065	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	255,015	100 [ 108.2]	235,689	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	236,000
b	(　 ) 288,638	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	260,083	100 [ 97.0]	268,127		268,000
c	(　 ) 259,386	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	261,202	100 [ 108.1]	241,630		242,000
d	(　 ) 264,893	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	240,335	100 [ 99.0]	242,763		243,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

川崎多摩 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,175,550	496,515	2,679,035	1,629,600	1,049,435	（　0.9699） 1,017,847	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	21,656,319 円　　　　（　 153,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	160 ％	142 ㎡	11.3 m x 12.8 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅、１ＤＫタイプ　各階２戸　平均専有面積約３５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,940	135,800	2.0	271,600
							1.0	135,800
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	2,009	140,630	2.0	281,260
							1.0	140,630
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		276,430		552,860
								276,430

⑨年額支払賃料	276,430 円　×　12ヶ月　＝　 3,317,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,317,160 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 275,324 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,041,836 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	552,860 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,070 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 276,430 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 128,644 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,175,550 円　　　　（　 22,363 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０７Ｔ　　　　-23	2,039 ( 1,954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,015	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,097 円/㎡　月額支払賃料（　 2,009 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０２０２Ｔ　　　　-7	1,945 ( 1,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,006
c	１０４０２０４Ｔ　　　　-5	2,158 ( 2,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,270

川崎多摩 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,000 円	21,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	99,515 円	3,317,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 71,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 178,500 円	21,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 496,515 円　（　　　　　　 3,497 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,629,600 円（　　　　　 11,476 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,175,550 円
②総費用	496,515 円
③純収益　①－②	2,679,035 円
④建物等に帰属する純収益	1,629,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,049,435 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,017,847 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,168 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,656,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 153,000 円／㎡）