別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 川崎多摩 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川崎多摩 -29 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　大泉　雅孝   TEL.

鑑定評価額 24,300,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川崎市多摩区長沢４丁目８０４５番２７ ｢長沢４－１８－２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に畑地 も見られる丘陵地の 住宅地域 西4m市道 水道、下水 生田 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ市道 交通 施設 生田駅南西方 2.5km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として安定的であり、地価形成に大きな影響を及ぼす要因は特段見受けられない。よって、今後も現状 を維持しつつ推移していくものと予測する。地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多摩区及び隣接区内の住宅地域であるが、このうち特に価格牽連性が高いのは、バス利用圏内の住宅地域 である。需要者の中心は区内在住の一次取得者層が挙げられる。通勤に自動車を利用する者や、地縁を有する者による 需要が多くみられ、交通利便性が優位な地域と比して人気は低い。但し、需要者ニーズの多様化はコロナ禍でさらに鮮 明になり、需給動向には注視すべきである。中心となる価格帯は、新築建売住宅で総額３，０００万円台程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は一般住宅の中に農地や未利用地等も見られる住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため、賃貸 事例の収集及び賃料比準の把握が困難であることから、収益還元法の適用は行わなかった。本件では同一需給圏内にお いて規範性が認められる取引事例を採用し、市場における実勢価格を反映し実証的である比準価格の信頼度は高いもの と判断し、代表標準地との検討及び単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川崎宮前 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    183,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [122.2] [101.0] 100 147,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区の人口は増加傾向にある。コロナ禍にあっ て景気は厳しい状況にあるが、持ち直しの動 きがみられる。ただし、物価の値上げが家計 に影響している。 地域要因に特段の変動はないが、一般的要因 の影響も受けて地価は下落傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％