鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０５ -18	川崎市多摩区		建付地	（　）	台形	南4m市道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
b	１０４０２１１ -27	川崎市多摩区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4.5m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,176)
c	１０４０２０７Ｄ -2	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
d	１０４０２０５ -24	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、北西4m、角地		１中専高度2種最高15m (80,160)
e	１０４０２０６ -8	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 242,822	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	232,184	100 [ 103.0]	225,421	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	225,000
b	(　 ) 322,443	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	314,296	100 [ 103.0]	305,142		305,000
c	(　 ) 196,948	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	197,539	100 [ 92.9]	212,636		213,000
d	(　 ) 252,317	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.5]	213,352	100 [ 100.0]	213,352		213,000
e	(　 ) 264,513	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	240,947	100 [ 99.0]	243,381		243,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +18.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

川崎多摩 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,893,175	341,828	1,551,347	1,164,000	387,347	（　0.9699） 375,688	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,993,362 円　　　　（　 78,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	50.00	Ｗ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	160 ％	102 ㎡	8.0 m x 12.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸建住宅の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

戸建住宅一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,648	164,800	2.0	329,600
							1.0	164,800
～

～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		164,800		329,600
								164,800

⑨年額支払賃料	164,800 円　×　12ヶ月　＝　 1,977,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,977,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 164,141 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,813,459 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	329,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,022 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 164,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 76,694 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,893,175 円　　　　（　 18,561 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０８Ｔ　　　　-13	1,425 ( 1,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,746	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,720 円/㎡　月額支払賃料（　 1,648 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２０８Ｔ　　　　-14	1,480 ( 1,478)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,690
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎多摩 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,000 円	15,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	59,328 円	1,977,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 127,500 円	15,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,000 円	15,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,000 円	15,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	修繕費及び維持管理費に含めて考量した。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 341,828 円　（　　　　　　 3,351 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,164,000 円（　　　　　 11,412 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,893,175 円
②総費用	341,828 円
③純収益　①－②	1,551,347 円
④建物等に帰属する純収益	1,164,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	387,347 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	375,688 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,683 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,993,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
川崎多摩 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎多摩 -18

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　渡部　基久

TEL.

鑑定評価額

23,700,000 円

１㎡当たりの価格

232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市多摩区菅城下２５９番５｢菅城下１５－１１｣				②地積　(㎡)	102 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ3	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北西4m市道	水道、ガス、下水	京王稲田堤 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

地名は（中世末期まで）小沢
峰に小沢城があり、その真下
に位置したことに由来する。

街

路

基準方位　北　　４
ｍ　市道

交通

施設

私鉄　京王相模原線　
京王稲田堤駅の西方
900m

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

２駅から徒歩圏内にあり、周囲には露店駐車場や未利用地も散見され、分譲開発の蓋然性等が十分に認められる
地域特性である。コロナ禍再襲来の懸念が払拭され得ない価格時点現在、価格水準の動向予測は困難であった。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 232,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は多摩区北西部を中心に「京王稲田堤」駅等の京王相模原線沿線駅並びに「稲田堤」駅及び「登戸」駅等の
ＪＲ南武線沿線駅等を最寄駅とする徒歩圏の戸建住宅地域等である。需要者は同一需給圏内に現在居住している３０～
４０歳前半の一次取得者が中心である。それ故、当該一次取得者の購買力に相応したミニ開発での小規模複合不動産の
供給が少なくない。市場では敷地面積１００㎡前後の新築戸建物件で３５～４０百万円程度が需要の中心と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内部ではアパートも散見されるが、案件としては自用目的での取引が中心である。収益物件の取引数は少なく
（コロナ禍の顕著な影響は認められないが、）賃貸市場の熟成度は相対的に低い。以上の内容から（コロナ禍の下での
事例資料に基づき試算した）比準価格を標準として収益価格を参酌に留め、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、資料
の選択、検討及び活用の適否、並びに単価と総額との関連の適否等にも留意して鑑定評価額を上記の通りに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎多摩 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 257,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[107.6]

[100.0]
100

232,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    232,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

多摩区住宅地域の一般的な価格水準への新型
コロナウイルス感染症の顕著な影響は令和３
年は認められなかった。今後の動向を注視す
べきと思料する。

（「京王稲田堤」「稲田堤」の）２駅から徒
歩圏内にあり、接近性は良好であるが、コロ
ナ禍終息の不透明感を反映して価格水準は横
這い基調である。

リビングを南東側に設ければ日照・通風に関
する居住の快適性は確保できる。近隣地域の
中庸的画地としての選好性を内在して維持し
ていくと考える。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +4.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０６ -9	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
b	１０４０２０６ -8	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
c	１０４０２０６ -12	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北3.8m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
d	１０４０２０６ -7	川崎市多摩区		建付地	（　）	袋地等	南東4m私道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
e	１０４０２０６ -1	川崎市多摩区		建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		準住居高度3種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 275,790	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	256,310	100 [ 116.3]	220,387	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	220,000
b	(　 ) 264,513	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	253,122	100 [ 100.0]	253,122		253,000
c	(　 ) 241,984	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.2]	243,935	100 [ 115.4]	211,382		211,000
d	(　 ) 262,140	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.3]	272,212	100 [ 111.8]	243,481		243,000
e	(　 ) 308,913	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	295,611	100 [ 105.1]	281,266		281,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +6.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +4.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -6.5
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 232,000 円／㎡]

川崎多摩 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため、再調達原価の把握が困難であった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,886,616	347,822	1,538,794	1,195,040	343,754	（　0.9699） 333,407	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,093,766 円　　　　（　 69,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	51.84	Ｗ2	103.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	160 ％	102 ㎡	8.5 m x 12.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域分析の結果を前提に、個別分析により判定した最有効使用に基づき戸建住宅（Ｗ２Ｆ：４ＬＤＫｔｙｐｅ）１棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

「戸建住宅１棟貸し」の想定に起因するため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	103.68	100.0	103.68	1,584	164,229	2.0	328,458
							1.0	164,229
～

～

～

～

計		103.68	100.0	103.68		164,229		328,458
								164,229

⑨年額支払賃料	164,229 円　×　12ヶ月　＝　 1,970,748 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 103.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,970,748 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 163,572 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,807,176 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	328,458 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,012 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 164,229 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 76,428 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,886,616 円　　　　（　 18,496 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０１Ｔ　　　　-9	1,359 ( 1,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.5]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,620	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,654 円/㎡　月額支払賃料（　 1,584 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０２０２Ｔ　　　　-10	1,554 ( 1,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.5]	100 [ 94.5]	100 [100.0]	1,687
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川崎多摩 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	77,000 円	15,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	59,122 円	1,970,748　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 130,900 円	15,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,400 円	15,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,400 円	15,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	修繕費及び維持管理費に含めて考量した。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 347,822 円　（　　　　　　 3,410 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,400,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 103.68 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0776	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,195,040 円（　　　　　 11,716 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,886,616 円
②総費用	347,822 円
③純収益　①－②	1,538,794 円
④建物等に帰属する純収益	1,195,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	343,754 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	333,407 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,269 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,093,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,500 円／㎡）