鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０８ -21	川崎市多摩区		建付地	（　）	袋地等	北東6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
b	１０４０２０５Ｄ -1	川崎市多摩区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西11m市道、南東6m、角地		２住居高度3種最高20m (80,200)
c	１０４０２０８ -16	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
d	１０４０２０３ -7	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
e	１０４０２０８ -20	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西14.4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 418,610	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	403,788	100 [ 100.0]	403,788	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	404,000
b	(　 ) 401,259	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	391,228	100 [ 103.0]	379,833		380,000
c	(　 ) 406,589	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	370,431	100 [ 92.2]	401,769		402,000
d	(　 ) 417,854	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 117.3]	358,364	100 [ 87.5]	409,559		410,000
e	(　 ) 484,435	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.2]	418,982	100 [ 100.9]	415,245		415,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 402,000 円／㎡]

川崎多摩 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,175,616	1,592,638	7,582,978	5,099,500	2,483,478	（　0.9504） 2,360,297	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	50,219,085 円　　　　（　 316,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.00	ＲＣ4	376.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	159 ㎡	9.8 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建共同住宅、２ＤＫファミリータイプ　各階２戸　平均専有面積約４０㎡

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

標準的な賃貸用住宅の有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	94.00	65.0	61.10	2,350	143,585	2.0	287,170
							1.0	143,585
2～ 2	住宅	94.00	90.0	84.60	2,420	204,732	2.0	409,464
							1.0	204,732
3～ 3	住宅	94.00	90.0	84.60	2,450	207,270	2.0	414,540
							1.0	207,270
4～ 4	住宅	94.00	90.0	84.60	2,470	208,962	2.0	417,924
							1.0	208,962
～

計		376.00	83.8	314.90		764,549		1,529,098
								764,549

⑨年額支払賃料	764,549 円　×　12ヶ月　＝　 9,174,588 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 314.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,174,588 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 385,333 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,789,255 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,529,098 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,649 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 764,549 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 371,712 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,175,616 円　　　　（　 57,708 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０７Ｔ　　　　-1	2,567 ( 2,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,669	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,526 円/㎡　月額支払賃料（　 2,420 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０２０７Ｔ　　　　-2	2,156 ( 2,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,396
c	１０４０２０７Ｔ　　　　-3	2,337 ( 2,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,513

川崎多摩 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	387,500 円	77,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	275,238 円	9,174,588　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 116,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 658,700 円	77,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,500 円	77,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,500 円	77,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,592,638 円　（　　　　　　 10,017 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,500,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 376.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,099,500 円（　　　　　 32,072 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,175,616 円
②総費用	1,592,638 円
③純収益　①－②	7,582,978 円
④建物等に帰属する純収益	5,099,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,483,478 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,360,297 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,845 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,219,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 316,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
川崎多摩 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川崎多摩 -2

神奈川県

神奈川第２

氏名

不動産鑑定士　石田　茂

TEL.

鑑定評価額

62,500,000 円

１㎡当たりの価格

393,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月9日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川崎市多摩区登戸新町５２番３				②地積　(㎡)	159 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ4	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	登戸 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

登戸駅北西方

700m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏の住環境が比較的良好な住宅地域であり、今後も現状を維持して推移すると思料する。今後の地価動向
は、底堅い不動産需要を反映して微増傾向となるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 289,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川崎市多摩区内の小田急小田原線、ＪＲ南武線沿線各駅を最寄駅とする駅徒歩圏の住宅地域である。需要
者の中心は、川崎市内、東京区部に通勤する一次取得者層であるが、圏外からの転入も認められる。利便性の良さから
収益物件としての需要も見られ、根強い需要が存する。新築建売住宅は総額との関連でミニ開発で、需要の中心価格帯
は、土地建物の総額で５０００万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は登戸駅徒歩圏で賃貸マンションやアパート等も混在する地域である。市場においては自用目的の取引の外、
収益目的（投資用マンション・アパート）の取引も見込まれる。以上より、取引価格を基礎とする比準価格を重視し、
収益性を反映した収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否の検討も踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川崎多摩 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 290,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 71.3]

[100.0]
100

395,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    391,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直しの動きに弱さがみられる。多
摩区の人口は微増傾向である。不動産の需給
動向は、ＪＲ南武線沿線を中心に安定した需
要が認められる。

登戸地区地区はミニ開発や賃貸住宅需要が底
堅い。地価は微増傾向が続いている。

代替競争関係にある不動産との優位性は接道
方位が北西であること。その他変動要因はな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

川崎多摩 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０２０７ -32	川崎市多摩区		建付地	（　）	長方形	北西4m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
b	１０４０２０１ -5	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
c	１０４０２１１ -28	川崎市多摩区		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,200)
d	１０４０２０８ -16	川崎市多摩区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3m市道、中間画地		１中専高度2種最高15m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 401,687	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	337,082	100 [ 84.6]	398,442	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	398,000
b	(　 ) 521,034	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	437,234	100 [ 108.1]	404,472		404,000
c	(　 ) 424,476	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	384,359	100 [ 100.0]	384,359		384,000
d	(　 ) 406,589	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 117.5]	347,071	100 [ 83.8]	414,166		414,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 400,000 円／㎡]

川崎多摩 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため再調達原価の把握が困難のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,965,496	1,597,443	7,368,053	5,099,500	2,268,553	（　0.9504） 2,156,033	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	45,873,043 円　　　　（　 289,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川崎多摩 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	94.00	ＲＣ4	376.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	159 ㎡	9.8 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建共同住宅、１ＤＫ３０㎡×２戸、２ＤＫ４２㎡×６戸

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

標準的な賃貸用住宅の有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	94.00	65.0	61.10	2,430	148,473	2.0	296,946
							1.0	148,473
2～ 2	住宅	94.00	90.0	84.60	2,460	208,116	2.0	416,232
							1.0	208,116
3～ 3	住宅	94.00	90.0	84.60	2,480	209,808	2.0	419,616
							1.0	209,808
4～ 4	住宅	94.00	90.0	84.60	2,500	211,500	2.0	423,000
							1.0	211,500
～

計		376.00	83.8	314.90		777,897		1,555,794
								777,897

⑨年額支払賃料	777,897 円　×　12ヶ月　＝　 9,334,764 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 314.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,334,764 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 746,781 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,587,983 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,555,794 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,313 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 777,897 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 363,200 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,965,496 円　　　　（　 56,387 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０２０２Ｔ　　　　-2	1,942 ( 1,940)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.2]	100 [100.0]	2,266	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,568 円/㎡　月額支払賃料（　 2,460 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０２０２Ｔ　　　　-6	2,615 ( 2,410)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,566
c	１０４０２０１Ｔ　　　　-3	2,477 ( 2,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,579

川崎多摩 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	387,500 円	77,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	280,043 円	9,334,764　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 116,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 658,700 円	77,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,500 円	77,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,500 円	77,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,597,443 円　（　　　　　　 10,047 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,500,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 376.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0658	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 40 ％　＋ 0.0946 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,099,500 円（　　　　　 32,072 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,965,496 円
②総費用	1,597,443 円
③純収益　①－②	7,368,053 円
④建物等に帰属する純収益	5,099,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,268,553 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,156,033 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,560 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,873,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 289,000 円／㎡）